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在國(guó)內(nèi)外形勢(shì)復(fù)雜多變背景下，我國(guó)公募REITs走出相對(duì)獨(dú)立行情，2022年10月底14只公募REITs均披露其三季報(bào)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)整體相對(duì)穩(wěn)健，但疫情之下開(kāi)始出現(xiàn)分化。
　　運(yùn)營(yíng)情況：高速公路類(lèi)REITs：疫情對(duì)出行影響較大，高速公路三季度通行及收入同比小幅下跌但環(huán)比改善，此外四季度全國(guó)收費(fèi)公路貨車(chē)通行費(fèi)減免10%，將對(duì)收入造成一定影響。產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)REITs：疫情仍是產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)最大的挑戰(zhàn)，需關(guān)注對(duì)潛在租戶(hù)的續(xù)租、退租影響，此外減租有利于增強(qiáng)客戶(hù)粘性，管理人將通過(guò)多種手段彌補(bǔ)減租帶來(lái)的損失。倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)REITs：高標(biāo)倉(cāng)需求旺盛，出租率維持高位，居民消費(fèi)將為倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)帶來(lái)新機(jī)遇。此外普洛斯通州物流園因租戶(hù)到期調(diào)整，關(guān)注招租進(jìn)展。生態(tài)環(huán)保類(lèi)REITs：季節(jié)性特征明顯，完成率逐步提高。污水處理負(fù)荷率呈現(xiàn)出季節(jié)性變化，干旱導(dǎo)致污水處理量受到一定影響；垃圾回收處理量有所恢復(fù)，此外需關(guān)注可再生能源電價(jià)附加補(bǔ)助及結(jié)算付款工作。清潔能源類(lèi)REITs：運(yùn)營(yíng)安全穩(wěn)定、盈利整體較好，完成率一枝獨(dú)秀。
　　分配指標(biāo)：從前三季度的可供分配金額情況來(lái)看，14只REITs中僅有5只超額可供分配金額進(jìn)度。受股價(jià)上漲及收入不及預(yù)期等因素綜合影響，目前公募REITs年化派息均低于募集說(shuō)明書(shū)預(yù)測(cè)值。注意，由于季節(jié)性影響基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)收支情況，所以不能按照占全年的時(shí)長(zhǎng)比例來(lái)簡(jiǎn)單判斷基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)全年的可供分配金額。
　　市場(chǎng)表現(xiàn)：公募REITs兼具股、債特征，上市以來(lái)與債券市場(chǎng)相關(guān)性較高。截止報(bào)告期，REITs加權(quán)平均漲幅為19.76%，20只REITs中有18只REITs均錄得上漲，而同期上證指數(shù)下跌12.99%。從資產(chǎn)增值收益看，倉(cāng)儲(chǔ)物流、清潔能源表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，從分紅收益看，生態(tài)環(huán)保類(lèi)REITs、高速公路REITs分紅較多。
　　投資建議：1）積極參與打新配置。當(dāng)前階段，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)且稀缺性高，機(jī)構(gòu)投資者重點(diǎn)布局一級(jí)投資，積極參與戰(zhàn)略配售及線下認(rèn)購(gòu)的配置策略仍是主流策略。2）關(guān)注具備擴(kuò)募潛力資產(chǎn)。成熟REITs行業(yè)集中度比較高，存量市場(chǎng)主要是通過(guò)擴(kuò)募來(lái)擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，具有大量?jī)?yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原始權(quán)益人，未來(lái)存在大量擴(kuò)募機(jī)會(huì)，可關(guān)注倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路、保租房等資產(chǎn)。3）關(guān)注運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健標(biāo)的。在市場(chǎng)波動(dòng)下建議關(guān)注抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)、收益穩(wěn)定、低估值REITs，通行經(jīng)營(yíng)情況得到改善的高速公路類(lèi)資產(chǎn)以及運(yùn)營(yíng)管理能力較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)資產(chǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)測(cè)算偏差。2）疫情等導(dǎo)致底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不及預(yù)期。3）相關(guān)支持政策落地不及預(yù)期。