>> 國信證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年投資策略：幽而復(fù)明-221125
| 上傳日期： |
2022/11/25 |
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| 5766KB |
| 格式： |
pdf 共43頁 |
來源： |
國信證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
任鶴,王粵雷,王靜 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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本輪危機(jī)的起承轉(zhuǎn)合。本輪危機(jī)的根源是以過度快周轉(zhuǎn)為核心特點的房企金融化，房企通過無息負(fù)債實現(xiàn)報表擴(kuò)張，房企成為坐收左右息差的“土地銀行”。2021年下半年預(yù)售資金監(jiān)管的突然收緊，是危機(jī)的導(dǎo)火索致房企權(quán)益受損，風(fēng)險蔓延至資產(chǎn)負(fù)債表。2023年，隨著收入預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)，“保交樓”實質(zhì)性推進(jìn)，轉(zhuǎn)機(jī)已經(jīng)不遠(yuǎn)。
當(dāng)前的供需關(guān)系與可能走向。2022年呈現(xiàn)供需雙弱、需求更弱的特點。最近似的是2014年，但需求更弱，同時供大于求的程度也更弱。預(yù)計2022年末，總庫存為23.9億平方米，同比-10.5%，去化周期為1.67年。隨未來需求的變動，2023年的供需關(guān)系可能走向2015年、2017年或2020年。
2023年展望：最差的、最好的與最可能的。最差（概率10%）：需求延續(xù)弱勢，去化維持低位，此時銷售-10%，新開工-20%，土地收入-10%，投資-0.8%；最好（概率20%）：需求強(qiáng)勢復(fù)蘇，去化大幅提升，此時銷售+10%，新開工+20%，土地收入+15%，投資+9.5%；最可能（概率70%）：需求結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，去化小幅提升，此時銷售和新開工持平，土地收入+5%，投資+4.6%。此外，三種情況下，竣工都是值得期待的，我們預(yù)計增速在30%以上。
投資策略：幽而復(fù)明，樂觀一點。隨著收入信心改善、爛尾擔(dān)憂緩和，基本面的改善是值得期待的。重磅政策的持續(xù)落地，配合基本面回暖帶來的困境反轉(zhuǎn)，地產(chǎn)股應(yīng)該樂觀一點。2023年，我們看好三條主線：1.久經(jīng)考驗的優(yōu)質(zhì)房企，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、綠城中國、新城控股、碧桂園；2.接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標(biāo)的，推薦旭輝控股集團(tuán)、旭輝永升服務(wù)；3.受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊，推薦招商積余、萬物云、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)。
風(fēng)險提示：宏觀、疫情等不確定性，政策落地效果低于預(yù)期，房企信用風(fēng)險事件超預(yù)期沖擊。
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