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專題視點(diǎn)
　　REITs海外估值分為兩個層面，底層資產(chǎn)層面多采用絕對估值法，REITs層面多采用相對估值法或經(jīng)調(diào)整的絕對估值。REITs海外估值方法分為絕對估值法和相對估值法兩個體系。絕對估值法的主要方法有收益法、成本法和市場法。絕對估值法的優(yōu)點(diǎn)是其不受市場價格變化影響，為REITs估值找到了一個錨定基礎(chǔ)；其缺點(diǎn)是1）忽略了外部環(huán)境的影響，2）計算方法復(fù)雜，若假設(shè)條件變化會引起誤差，3）更新頻率較低，不易于日常跟蹤。相對估值法常用的估值指標(biāo)主要有P/FFO、P/AFFO、和NAV折溢價率。相對估值法操作較為方便，并易于日常高頻跟蹤，但其需要有活躍的不動產(chǎn)市場成交數(shù)據(jù)做基礎(chǔ)。
　　REITs市場表現(xiàn)
　　本周REITs指數(shù)環(huán)比上周末下跌2.61%。本周產(chǎn)權(quán)型、特許經(jīng)營權(quán)型REITs指數(shù)環(huán)比上周末上漲0.11%、上漲1.30%。產(chǎn)權(quán)型中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型REITs指數(shù)環(huán)比上周末上漲0.87%、下跌0.28%。特許經(jīng)營權(quán)型中，高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs指數(shù)環(huán)比上周末上漲1.63%、上漲0.65%、上漲1.00%。近一個月，REITs指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)5.86pcts。本周領(lǐng)漲的公募REITs為浙商滬杭甬REIT，漲跌幅2.54%。
　　REITs成交額
　　本周REITs成交額為14.98億元，環(huán)比-20.99%。其中，產(chǎn)權(quán)型成交額環(huán)比-21.42%；特許經(jīng)營權(quán)型成交額環(huán)比-20.67%。產(chǎn)權(quán)型中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型成交額環(huán)比-25.04%、-3.76%。特許經(jīng)營權(quán)型中，高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs成交額環(huán)比-37.99%、-9.69%、-9.44%。
　　REITs換手率
　　本周REITs換手率為0.81%。其中，產(chǎn)權(quán)型、特許經(jīng)營權(quán)型換手率為0.69%、1.12%。產(chǎn)權(quán)型中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)型、倉儲物流型、保租房型換手率為0.52%、0.37%、0.88%。特許經(jīng)營權(quán)型中，高速公路型、生態(tài)環(huán)保型、能源型REITs換手率為0.88%、1.09%、0.71%。
　　投資建議
　　積極參與投資，重點(diǎn)關(guān)注保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流REITs。我國保租房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流REITs底層資產(chǎn)基本位于核心一線、二線城市，具備安全性和一定成長性，隨著產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)行，租金有望合理增長。
　　風(fēng)險提示
　　公募REITs審批進(jìn)度、疫情對底層資產(chǎn)現(xiàn)金流影響存在不確定性。