>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究-房地產(chǎn)支持政策觀點(diǎn)報(bào)告三：“三保”或合力-221127
| 上傳日期： |
2022/11/29 |
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| 格式： |
pdf 共6頁(yè) |
來(lái)源： |
招商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
推薦 |
作者： |
趙可,路暢 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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摘要：強(qiáng)調(diào)當(dāng)前政策力度反轉(zhuǎn)，認(rèn)為“保交樓，保主體，保需求”這“三?！敝鸩叫纬珊狭Γ兄诨久嫫蠓€(wěn)，短期修復(fù)DCF模型分母端，中長(zhǎng)期強(qiáng)化行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善帶來(lái)的分子端改善和分化。
強(qiáng)調(diào)當(dāng)前政策力度反轉(zhuǎn)，認(rèn)為“保交樓，保主體，保需求”這“三?！敝鸩叫纬珊狭?，有助于基本面企穩(wěn)，短期修復(fù)DCF模型分母端，中長(zhǎng)期強(qiáng)化行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局改善帶來(lái)的分子端改善和分化。
一、前期“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目，近期將設(shè)立“保交樓”貸款支持計(jì)劃或體現(xiàn)保交樓政策的完善和持續(xù)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好望持續(xù)修復(fù)
11月21日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)，研究部署金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)政策措施落實(shí)工作。人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝透露，近期監(jiān)管部門(mén)將設(shè)立“保交樓”貸款支持計(jì)劃（約2000億無(wú)息再貸款），和“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款一同對(duì)暫遇困難的房地產(chǎn)企業(yè)貸款提供幫助；
11月23日，央行發(fā)布關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知（簡(jiǎn)稱(chēng)金融16條），支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款。支持國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關(guān)政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復(fù)核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款；
11月24日，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，銀保監(jiān)會(huì)積極推動(dòng)支持“保交樓、穩(wěn)民生”，目前“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目。
認(rèn)為從7月28日中共中央政治局提及“保交樓、穩(wěn)民生”起，保交樓進(jìn)度推進(jìn)明顯，8月出臺(tái)的2000億“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款已基本投放至項(xiàng)目，且當(dāng)前河南、湖南等地已有多個(gè)保交樓項(xiàng)目正式交付（更多政策詳見(jiàn)表1），預(yù)計(jì)23年二季度大部分保交樓項(xiàng)目順利交付。同時(shí)，近期將設(shè)立的“保交樓”貸款支持計(jì)劃意味著“保交樓”政策也在進(jìn)一步完善，和前期專(zhuān)項(xiàng)貸款相比，或進(jìn)一步提高金融機(jī)構(gòu)參與度。展望，認(rèn)為保交樓政策或進(jìn)一步完善和落地，政策持續(xù)性進(jìn)一步體現(xiàn)，修復(fù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好。
二、“保項(xiàng)目為主”的方式或出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，“保主體”或“漸進(jìn)式”推進(jìn)，前期被錯(cuò)殺的優(yōu)質(zhì)民企或迎來(lái)估值彈性釋放期，籌資端和經(jīng)營(yíng)端并不獨(dú)立，籌集經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)死結(jié)已打開(kāi)
11月23日，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)金融16條），其中要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期；保持債券融資基本穩(wěn)定，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資等。
我們于11月9日及13日分別發(fā)布報(bào)告《民企債券融資支持工具或推動(dòng)融資功能恢復(fù)、打破行業(yè)籌資經(jīng)營(yíng)“惡性循環(huán)”僵局，遭錯(cuò)殺優(yōu)質(zhì)民企望估值修復(fù)》、《從市場(chǎng)關(guān)心的幾個(gè)問(wèn)題論“反轉(zhuǎn)”》，認(rèn)為從房企資金來(lái)源角度看，相比銷(xiāo)售回款，當(dāng)前邊際拖累項(xiàng)是供給端（籌資端），前期籌資端惡化也拖累到了經(jīng)營(yíng)層面，如縮表預(yù)期以及導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)性降價(jià)促銷(xiāo)，籌資改善是經(jīng)營(yíng)改善的前后腳，且房企資金面好轉(zhuǎn)是供應(yīng)商信心和產(chǎn)能恢復(fù)的前提。
截至24日六大國(guó)有銀行已于17家房企達(dá)成合作協(xié)議，已披露的意向性授信額度合計(jì)為12750億（授信額度和范圍或出現(xiàn)改善），結(jié)合前期“第二支箭”披露的預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，認(rèn)為政策端反轉(zhuǎn)對(duì)房企的呵護(hù)意味漸濃。23日中債信用增進(jìn)公司出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)等民企發(fā)債信用增進(jìn)函，交易商協(xié)會(huì)官網(wǎng)披露萬(wàn)科近期向交易商協(xié)會(huì)表達(dá)了280億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行意向，待履行內(nèi)部股東大會(huì)決策程序后正式報(bào)送，同時(shí)金地集團(tuán)也向交易商協(xié)會(huì)遞交了150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行申請(qǐng)（更多政策詳見(jiàn)表2）。判斷“保主體”或“漸進(jìn)式”推進(jìn)，隨著二級(jí)市場(chǎng)債券價(jià)格逐步企穩(wěn)，有抵押品的發(fā)行方式或逐步過(guò)渡為純信用發(fā)行方式，修復(fù)優(yōu)質(zhì)民企融資功能，被錯(cuò)殺的優(yōu)質(zhì)民企或迎來(lái)彈性釋放期。
三、中央地方政策齊放松，“保需求”后續(xù)政策或進(jìn)一步落地，需求或呈現(xiàn)“先存量釋放托底，后價(jià)穩(wěn)引致增量需求跟進(jìn)”的兩階段改善
9月底銀保監(jiān)會(huì)階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，中國(guó)人民銀行決定下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。
我們于9月30日及10月9日分別發(fā)布報(bào)告《房?jī)r(jià)下行觸發(fā)政策呵護(hù)、穩(wěn)需求短期或強(qiáng)于降成本》、《政策頻出體現(xiàn)“降本促需”緊迫性，低預(yù)期下或強(qiáng)化風(fēng)格切換》，認(rèn)為密集出臺(tái)政策主要落腳降剛性及改善性需求的購(gòu)房成本。認(rèn)為是繼今年5、6月份因城施策放松政策密集窗口期后的第二個(gè)政策放松窗口期，特征或是國(guó)家部門(mén)出臺(tái)相應(yīng)政策來(lái)降低地方政策約束條件，同時(shí)地方政府因城施策跟進(jìn)。
本次“金融16條”提及“支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持各地在全國(guó)政策基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求”，結(jié)合近期部分熱點(diǎn)城市如杭州首套房“認(rèn)房
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