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行業(yè)：轉(zhuǎn)向性政策頻出，基本面仍在承壓。11月以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資端的利好政策頻出：“第二支箭”支持民企債券融資、央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布金融16條多處新提法標(biāo)志著地產(chǎn)打壓周期根本扭轉(zhuǎn)（標(biāo)志著房企融資端極度寬松的政策周期開(kāi)啟）、支持優(yōu)質(zhì)房企合理使用保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)5項(xiàng)股權(quán)融資措施明確支持和放開(kāi)了房地產(chǎn)企業(yè)的重組上市和再融資需求。除此之外，房地產(chǎn)需求端政策放松的城市能級(jí)也在逐步上移，北京通州、上海臨港限購(gòu)放寬，杭州二套首付比例降至40%。
　　從高頻數(shù)據(jù)看，從日頻數(shù)據(jù)跟蹤來(lái)看，銷售持續(xù)承壓。2022年截至11月26日，30城商品房成交面積13104萬(wàn)㎡，同比-28%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-27%、-32%、-32%、-11%。從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，銷售表現(xiàn)較弱，單月同比降幅擴(kuò)大，銷售受到居民收入和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期減弱、擔(dān)憂期房交付等因素影響，回暖動(dòng)能仍顯不足。
　　根據(jù)我們此前外發(fā)的《房地產(chǎn)行業(yè)2023年投資策略：幽而復(fù)明》，我們預(yù)計(jì)2023年需求結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，去化小幅提升，此時(shí)銷售和新開(kāi)工持平，土地收入+5%，投資+4.6%，竣工+30%。
　　板塊：修復(fù)行情開(kāi)啟。自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊上漲12.7%，跑贏滬深300指數(shù)9.1個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)行業(yè)中排第1名。根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤(pán)日計(jì)，板塊2022年動(dòng)態(tài)PE為8.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍動(dòng)態(tài)PE）高37.4%，比2021年估值水平（10.2倍動(dòng)態(tài)PE）低17.0%，估值仍有較大修復(fù)空間。
　　投資策略：把握板塊修復(fù)性大機(jī)會(huì)。11月轉(zhuǎn)向性政策頻出，繼信貸、債權(quán)融資放開(kāi)后，“第三支箭”股權(quán)融資的放開(kāi)也已落地，此次政策的出臺(tái)，為房企后續(xù)融資創(chuàng)造了更加寬松的空間。我們認(rèn)為，自“金融16條”后，地產(chǎn)板塊在后續(xù)較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，政策面、輿論面都將處于一個(gè)極度寬松的周期。盡管當(dāng)前地產(chǎn)基本面尚未反轉(zhuǎn)，但隨著杭州等城市需求端寬松措施出臺(tái)，后續(xù)銷售緩慢復(fù)蘇可期，同時(shí)也不排除有更多供給端、需求端的放松政策陸續(xù)出臺(tái)。在之后的寬松周期中，地產(chǎn)股修復(fù)的大機(jī)會(huì)即將到來(lái)，12月組合推薦萬(wàn)科A、保利發(fā)展。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：基本面改善不及預(yù)期、政策力度不及預(yù)期