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重啟股權(quán)融資，設(shè)立符合政策要求的資本渠道。11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施。新政前三條全面重啟了除IPO外的股權(quán)融資：可以進(jìn)行重組上市、地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)重組、房企再融資、涉房企業(yè)再融資，允許配套再融資，并且募集資金允許補(bǔ)流，支持“同行業(yè)、上下游”整合，恢復(fù)H股企業(yè)再融資。第四及第五條設(shè)立了符合政策要求的資本渠道，提高了房企資產(chǎn)變現(xiàn)能力：優(yōu)質(zhì)房企可以發(fā)REITs，放松了此前對(duì)房企做REITs的限制，鼓勵(lì)符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，是對(duì)行業(yè)資金來(lái)源的極大補(bǔ)充。
　　政策態(tài)度轉(zhuǎn)向，資本管制放松。上一輪周期的股權(quán)融資窗口為13年8月開始審核，14年3月到16年7月允許發(fā)行；09年周期前沒(méi)有限制，10年1月開始限制后續(xù)企業(yè)申報(bào)。本次股權(quán)融資全面放開，是行業(yè)政策大幅改善和轉(zhuǎn)向的一個(gè)標(biāo)志。不同于第二支箭和央行“十六條”，股權(quán)融資放開目標(biāo)是引入增量資金進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，這在16年到21年是嚴(yán)格控制的，限制了行業(yè)整體增長(zhǎng)速度和頭部企業(yè)發(fā)展規(guī)模。本輪增量信貸支持，后續(xù)伴隨銷售企穩(wěn)，有望為企業(yè)帶來(lái)第二次成長(zhǎng)機(jī)遇。
　　股權(quán)融資放開的意義，在于恢復(fù)行業(yè)投資能力。股權(quán)融資政策與政策環(huán)境和基本面相關(guān)。09年政策環(huán)境寬松，房企可進(jìn)行IPO與借殼上市，隨著10-13年房地產(chǎn)調(diào)控，政策回收。14年再次放開的時(shí)間與銷售轉(zhuǎn)負(fù)對(duì)應(yīng)，16年政策回收的時(shí)間也是發(fā)生在投資企穩(wěn)之后，本次政策放開距離上次回收已過(guò)去6年。解決供給側(cè)問(wèn)題已從第一階段進(jìn)入第二階段，即恢復(fù)行業(yè)投資能力，從保企業(yè)轉(zhuǎn)向穩(wěn)投資，政策態(tài)度明確。
　　全局性政策出臺(tái)，提振市場(chǎng)信心。除股權(quán)融資政策外，自22930以來(lái)，供需兩端全局性政策頻頻出臺(tái)。需求端來(lái)看，“因城施策”、“支持剛性和改善性需求”是此輪周期需求端政策的核心主題。供給端來(lái)看，11月以來(lái)，債權(quán)融資政策也加速改善，債權(quán)與股權(quán)融資政策的雙雙放松打開了房企的融資渠道，對(duì)于提振市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心具有重要意義。
　　投資建議。一：優(yōu)質(zhì)低估值境內(nèi)未出險(xiǎn)企業(yè)，估值回歸PB=1x（萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、首開股份、新城控股，建議關(guān)注：華僑城A、城建發(fā)展、綠地控股）。二：21-22積極擴(kuò)表企業(yè)受益（保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)）。三：REITs上市（萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、招商蛇口、南山控股，建議關(guān)注：上海臨港）。四：母公司并購(gòu)重組（建議關(guān)注：南國(guó)置業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)、中華企業(yè)）。五：港股融資放松（中國(guó)海外發(fā)展，建議關(guān)注：華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外宏洋集團(tuán)）。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。需求側(cè)穩(wěn)定政策力度弱，基本面表現(xiàn)不達(dá)預(yù)期；供給側(cè)產(chǎn)能缺口修復(fù)不及預(yù)期；企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)暴露對(duì)市場(chǎng)情緒產(chǎn)生擾動(dòng)。