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事件：
　　11月28日證監(jiān)會在新聞發(fā)布會上提及“決定在股權融資方面調整優(yōu)化5項措施”：
　　1）恢復涉房上市公司并購重組及配套融資。（允許房地產行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現金購買涉房資產）
　　2）恢復上市房企和涉房上市公司再融資。（保交樓、保民生、經濟適用房、棚改和舊改）
　　3）調整完善房地產企業(yè)境外市場上市政策。（恢復以房地產為主業(yè)的H股上市公司再融資）
　　4）進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產作用。（保租房、倉儲物流、產業(yè)園區(qū)）
　　5）積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。
　　點評：
　　第三支箭已發(fā)，支持力度大于2014-2015年周期底部。我們認為此次證監(jiān)會發(fā)出的“第三支箭”有以下幾個要點需關注：
　　1）首先，如果允許房企定增（第一條）和私募股權融資，我們認為這將房企利好房企增厚凈資產、降低資產負債率，利好房企在銀行端獲得更多資金支持，金融持16條（“第二支箭”）以及在此框架下六大行對房企的戰(zhàn)略合作協(xié)議執(zhí)行起來會更快、力度更大。
　　2）其次，證監(jiān)會股權融資5條未明確劃分政策受益方是國企還是民企，原則上我們認為這意味著所有地產企業(yè)都有可能受益，短期來看安全性能越高的房企率先獲得政策支持的概率更高。
　　3）恢復上市房企和涉房上市公司再融資包括保交樓和棚改和舊改這條政策，我們認為既包括了目前政策關注重點（保交樓），同時也為棚改和舊改項目增添了更多資金支持。棚改和舊改由于項目體量大、開發(fā)時間久，資金沉淀量大，容易給開發(fā)商造成資金鏈斷裂問題。2022年7月多地發(fā)生房企資金鏈斷裂本質上和先前參與舊改資金鏈盤活不順暢有關。我們認為，此政策會利好有舊改房企的資金盤活（尤其是灣區(qū)房企），短期看是推進保交樓，中期來看我們認為也會修復需求端信心，長期利好市場進入正向循環(huán)修復。
　　4）盤活房企存量資產方面，已有租賃房、倉儲、產業(yè)園區(qū)的房企有更多融資渠道。除了華潤和招蛇相繼推出REITs以外，我們認為未來會有更多房企有機會盤活成熟存量資產，例如萬科和龍湖集團。
　　投資建議：
　　1）新城控股：公司2016年獲得定增后于2022年3月延長定增有效期，是目前A股房企公司中有定增批文在手，能夠最快利好房企第三支箭的民營房企。
　　2）央國企和混合所有制房企：率先獲得政策支持的可能性更高，彈性最大為之前被市場低估的金地集團和萬科A。
　　3）地產企穩(wěn)，物業(yè)彈性巨大：作為地產后周期鏈條上的物業(yè)板塊，保交樓持續(xù)推進利好竣工2023年修復，我們預期2023年竣工增速能夠實現正增長，利好物業(yè)公司在2023年的業(yè)績修復，看好碧桂園服務、旭輝永升服務。
　　風險提示：疫情反復導致需求修復不及預期