>> 國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)點評：“第三支箭”落地，地產(chǎn)信心終修復-221128
| 上傳日期： |
2022/11/29 |
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| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
國金證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
杜昊旻 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件
2022年11月28日，證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資；調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策，與境內(nèi)A股政策保持一致，恢復以房地產(chǎn)為主業(yè)的H股上市公司再融資；進一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；積極發(fā)揮私募股權投資基金作用。
評論
房企股權融資再開放，板塊迎來重大利好。A股市場地產(chǎn)再融資自2016年起基本停滯；直至2022年10月出現(xiàn)松動，允許部分存在少量涉房業(yè)務但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場融資；11月21日，證監(jiān)會主席易會滿在2022金融街論壇年會上表示支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資。我們在外發(fā)的《供需兩端政策齊發(fā)力，托底樓市銷售信心》等報告中已多次提及可期待“第三支箭”股權融資的放開，此次新政措施的快速落地，或?qū)榉康禺a(chǎn)行業(yè)注入較大規(guī)模的增量資金和資產(chǎn)，促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。
恢復房企及涉房企業(yè)股權融資，母公司有涉房資產(chǎn)的房企和頭部央國企或受益最大。允許房企重組上市、發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)，并配套融資，我們認為此政策對母公司有優(yōu)質(zhì)涉房資產(chǎn)利好最大，如中交地產(chǎn)、中華企業(yè)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、首開股份、南山控股等，且低PB估值、自身資產(chǎn)負債率較高的房企邊際收益更大。板塊估值將受益于政策整體提升，頭部央國企估值穩(wěn)步修復，且能通過并購重組擴大土儲，如保利發(fā)展、中國海外發(fā)展、招商蛇口、華潤置地等?；旌纤兄坪蛢?yōu)質(zhì)民營房企亦能通過股權融資緩解資金壓力，渡過當前的現(xiàn)金流困境，如新城控股、美的置業(yè)、金地集團等。
資金主要用于“保交付”和防范風險擴散。配套融資募集資金主要用于存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等；而再融資的募集資金也用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目等。我們認為放開股權融資的目的主要是“保交付”和防范當前風險擴散，有利于整體市場預期的修復，同時對地產(chǎn)后周期行業(yè)如建筑建材、物業(yè)管理等也有明顯利好。
發(fā)揮REITs和私募股權投資基金作用，盤活存量資產(chǎn)。推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行基礎設施REITs，或為已上市基礎設施REITs的擴募，利好已發(fā)行REITs的房企，如招商蛇口、越秀地產(chǎn)、萬科A等。允許設立不動產(chǎn)私募投資基金，促進房企盤活經(jīng)營性不動產(chǎn)，可為行業(yè)帶來新的資金并探索新發(fā)展模式。
投資建議
“第三支箭”的快速落地，為行業(yè)注入新的資金用于保交付和防風險，對地產(chǎn)行業(yè)信心有明顯提振，整體板塊估值將得以修復。首推母公司有優(yōu)質(zhì)涉房資產(chǎn)的房企和擁有并購重組邏輯的頭部央國企，如建發(fā)股份、中國海外發(fā)展、招商蛇口等；推薦受益于板塊估值修復的優(yōu)質(zhì)房企，如萬科A、綠城中國。
風險提示
市場對寬松政策反應鈍化；三四線城市恢復力度弱；多家房企出現(xiàn)債務違約
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