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投資要點(diǎn)
　　事件：11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資。包括：1）恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資；2）恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；3）調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策；4）進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活房企存量資產(chǎn)作用；5）積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用。
　　房企股權(quán)融資時(shí)隔6年后再次放開(kāi)，地產(chǎn)行業(yè)在A股歷史上經(jīng)歷幾輪股權(quán)融資的放開(kāi)與收緊，總體而言放開(kāi)期遠(yuǎn)短于收緊期：2010年4月，為抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，國(guó)常會(huì)提出“對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)會(huì)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”；證監(jiān)會(huì)稱將會(huì)對(duì)兩類企業(yè)的股權(quán)融資征求國(guó)土資源部的意見(jiàn)。之后A股房企股權(quán)融資基本停滯。2015年1月，證監(jiān)會(huì)宣布房地產(chǎn)再融資業(yè)務(wù)取消國(guó)土部事前審查，股權(quán)融資重新開(kāi)放。一年半后的2016年7月，為約束房企過(guò)度加杠桿融資，股權(quán)融資再次停滯?；仡櫄v史，行業(yè)在受到股權(quán)融資放開(kāi)的政策刺激后，也會(huì)同時(shí)迎來(lái)較大幅度的上漲，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)（801180.SI）從2015年1月政策放開(kāi)時(shí)的約4200點(diǎn)，至同年6月上漲至超過(guò)7000點(diǎn)，上漲幅度超70%。
　　保市場(chǎng)主體思路徹底明確，優(yōu)質(zhì)民企及央國(guó)企持續(xù)受益：2022年11月以來(lái)，從交易商協(xié)會(huì)和中債增支持民營(yíng)企業(yè)融資、央行和銀保監(jiān)發(fā)布的金融支持房地產(chǎn)十六條，到各大國(guó)有銀行和房企簽約授信額度，再到當(dāng)前證監(jiān)會(huì)支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資等，“三支箭”依次落地，形成了信貸、債務(wù)融資、股權(quán)融資的多維度融資支持政策體系，意味著政策導(dǎo)向徹底扭轉(zhuǎn)，保市場(chǎng)主體的思路徹底明確。我們認(rèn)為本輪地產(chǎn)衰退周期的破局之道在于：恢復(fù)房企融資能力—解決民營(yíng)房企信用危機(jī)—市場(chǎng)信心恢復(fù)—配合需求端政策的銷售端回暖—市場(chǎng)最終恢復(fù)正常循環(huán)。供給端信用修復(fù)和供給主體資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)是行業(yè)復(fù)蘇的先決條件。后續(xù)需要關(guān)注的核心是“三支箭”涉及的資金何時(shí)落地，即房企資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流的真實(shí)改善情況，以及明年銷售端的拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)。
　　投資建議：近期供給側(cè)政策明顯發(fā)力，落地力度和速度超預(yù)期。在此時(shí)點(diǎn)，我們建議關(guān)注：1）低PB的優(yōu)質(zhì)混合所有制以及民營(yíng)房企：如金地集團(tuán)、新城控股、綠城中國(guó)等；2）低估值有擴(kuò)張意愿和能力的央國(guó)企：如保利發(fā)展、華發(fā)股份、首開(kāi)股份等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)下行壓力超預(yù)期；疫情發(fā)展超預(yù)期；調(diào)控政策放松不及預(yù)期。