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地產基本面猶待復蘇，但政策歷史性拐點已現(xiàn)。銷售復蘇緩慢，房價尚未企穩(wěn)，2022年1-10月，商品房銷售面積累計同比-22.3%；銷售均價累計同比-4.9%；10月單月，銷售面積同比-23.2%；銷售均價9687元/㎡，環(huán)比-3.0%。從城市角度，百城住宅銷售面積1-10月累計同比-35%。從房企角度，百強房企全口徑銷售額1-10月累計同比-45%。投資持續(xù)走低，開竣工表現(xiàn)較弱，2022年1-10月，房地產開發(fā)投資完成額累計同比-8.8%，新開工累計同比-37.8%，竣工面積累計同比-18.7%；10月單月，開發(fā)投資完成額同比-16.0%，新開工同比-35.1%，竣工面積同比-9.4%。從土地市場看，2022年1-10月，300城住宅土地成交建面同比-39%；10月單月，300城住宅土地成交溢價率為1.10%，維持低位。融資改善有限，關鍵還是銷售回款，2022年1-10月，房企到位資金同比-24.7%，呈現(xiàn)磨底企穩(wěn)態(tài)勢；其中國內貸款部分累計同比-27%。政策持續(xù)加碼，歷史性拐點已現(xiàn)，尤其11月以來，地產轉向性政策頻出，繼信貸、債權融資放開后，“第三支箭”股權融資的放開也已落地，為房企后續(xù)融資創(chuàng)造了更加寬松的空間。
　　復盤本輪危機的起承轉合。本輪危機的根源是以過度快周轉為核心特點的房企金融化，房企通過無息負債實現(xiàn)報表擴張，房企成為坐收左右息差的“土地銀行”。2021下半年預售資金監(jiān)管的突然收緊，是危機的導火索，阻塞了房企的現(xiàn)金流量表。而收入預期下降、房價預期回落、爛尾擔憂擾動這三座大山對沖了需求端政策放松的作用，房價下跌致使房企權益受損，風險蔓延至資產負債表。但隨著疫情影響逐步減弱、收入預期邊際好轉、“保交樓”實質性推進，轉機已經不遠。需求是行業(yè)存在的根本理由，我們估算，2022至2030年，年均住宅需求仍有15億平方米，遠期亦不會低于9億平方米，沒有必要對行業(yè)過度悲觀，期待需求回歸常態(tài)。
　　地產股：幽而復明，值得擁有。博弈策略依然有效，我們認為自金融16條啟動后，地產板塊在后續(xù)較長的時間內，政策面、輿論面都將處于一個極度寬松的周期，不排除有更多供給端、需求端的放松政策出臺。同時基本面的配合也很重要，隨著收入信心改善、爛尾擔憂緩和，基本面的改善值得期待。重磅政策的持續(xù)落地，配合基本面回暖帶來的困境反轉，地產股修復的大機會到來。不論是在危機中久經考驗的優(yōu)質房企、接近“上岸”的困境反轉型標的、還是被開發(fā)拖累的物業(yè)板塊，均具備較大的投資價值。
　　華夏中證全指房地產ETF——布局新周期的起點。華夏中證全指房地產交易型開放式指數證券投資基金（簡稱：華夏中證全指房地產ETF，代碼：515060.OF）是一只契約型開放式的股票型基金和被動指數型基金，于2019年11月28日成立，2020年1月3日上市交易，基金經理為李俊。截至目前，李俊歷任管理24只基金，在任管理17只基金，在管基金總規(guī)模為288.5億元，近3年回報率10.61%，同時段滬深300回報率-3.04%，在管基金顯著跑贏市場。
　　風險提示：宏觀、疫情等不確定性，政策落地效果低于預期，房企信用風險事件超預期沖擊。