>> 中誠信國際-基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)REITs市場專題研究(一)：定量視角看中國公募REITs投資價值-221130
| 上傳日期： |
2022/12/8 |
大小： |
1597KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
中誠信國際 |
| 評級： |
-- |
作者： |
彭月柳婷,王晨,魯璐 |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
REITs（Real Estate Investment Trust）即不動產(chǎn)信托投資基金，是一種通過發(fā)行股份或受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金，委托專門的投資機構(gòu)進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種金融投資工具。REITs起源于20世紀60年代的美國，目前REITs業(yè)務(wù)已發(fā)展到全球超40個國家及地區(qū)。從投資價值看，REITs具有強制分紅、流動性好、稅收紅利等優(yōu)勢，在“資產(chǎn)荒”背景下可以豐富我國資本市場投資品種，促進資本市場融資結(jié)構(gòu)多元化、提高直接融資比重，增強資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。
我國REITs市場發(fā)展歷程：從類REITs到REITs的發(fā)展之路
第一階段：初步探索期（2001年—2013年）。我國官方層面對REITs市場的探索和研究可追溯至二十一世紀初，該階段以境外發(fā)行REITs產(chǎn)品為主。
第二階段：類REITs發(fā)展期（2014年—2019年）。2014年以來，隨著資產(chǎn)證券化市場不斷發(fā)展，偏債權(quán)性質(zhì)的私募類REITs市場快速發(fā)展。
第三階段：公募REITs試點期（2020年至今）。截至2022年10月末，我國公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs已發(fā)行20只，總發(fā)行規(guī)模達618.15億元。
公募REITs投資回報可觀，具有較強的風險分散作用
試點項目市場認可度高，REITs綜合指數(shù)回報可觀：由于當前試點項目多為重點戰(zhàn)略區(qū)域較為成熟優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施龍頭，項目市場認可度高，公募REITs二級市場價格漲幅可觀。
分類REITs指數(shù)表現(xiàn)分化，倉儲物流收益較高：從REITs分類指數(shù)看，2021年6月21日至2022年9月30日，倉儲物流、生態(tài)環(huán)保、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs指數(shù)漲幅相對較高，累計收益率分別為44.2%、33.7%、32.7%。
公募REITs與股債相關(guān)性較弱，有利于優(yōu)化投資組合：公募REITs與股債的相關(guān)性均較弱，能夠有效分散組合風險，具有良好的大類資產(chǎn)配置價值，能夠在一定程度上優(yōu)化投資組合、拓寬有效前沿。
公募REITs上市后資產(chǎn)表現(xiàn)佳、投資者結(jié)構(gòu)以戰(zhàn)投為主
二級市場成交活躍，溢價率有所走高：上市首日交投活躍度達頂峰，其后日均換手率普遍分布于1%-3%；當前我國公募REITs整體溢價率偏高，尤其是倉儲物流、能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等。
以戰(zhàn)略投資者為主，網(wǎng)下投資者中自營、險資參與熱度高：公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資者結(jié)構(gòu)以戰(zhàn)略投資者為主，配售比例普遍分布在60%—78%，網(wǎng)下機構(gòu)投資者中自營、保險資金、基金資管參與熱度較高。
小結(jié)
公募REITs產(chǎn)品具有回報可觀、分紅豐厚等優(yōu)點，且與股債的相關(guān)性均較弱，能夠有效分散組合風險，具有良好的大類資產(chǎn)配置價值。但同時值得關(guān)注的是，公募REITs二級市場價格波動較高，且價格偏離項目估值均價較多。從投資角度看，一是需關(guān)注公募REITs工具長期投資價值，警惕過度“炒作”風險；二是作為資產(chǎn)收益與風險的承擔者，投資者需確立風險管理主體地位，深入理解REITs法律文件及相關(guān)規(guī)則，完善REITs工具投資研究框架及體系建設(shè)，提升風險識別、計量、評估與控制能力
|
|
