>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)2022年11月統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)點評：核心指標(biāo)再度“探底”；房企到位資金持續(xù)承壓-221216
| 上傳日期： |
2022/12/16 |
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| 733KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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國家統(tǒng)計局發(fā)布2022年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。11月銷售面積1.01億平，同比增速-33.3%（前值：-23.2%）；開發(fā)投資金額9918億元，同比增速-19.9%（前值：-16.0%）；新開工面積7910萬平，同比增速-50.8%（前值：-35.1%）。
核心觀點：
銷售再度“探底”，需求端表現(xiàn)仍然相對疲弱。11月全國商品房銷售面積1.01億平，銷售額9816億元，同比分別減少33.3%和32.2%，降幅較上月分別擴(kuò)大了10.0和8.5個百分點。單月銷售降幅再度擴(kuò)大，供需政策的落地效果仍有待觀察。從銷售均價來看，11月商品房銷售均價9747元/平，同比增長1.6%，環(huán)比增長0.6%，在連續(xù)3個月環(huán)比負(fù)增長后，房價止跌；此外70個大中城市中新房價格環(huán)比下降城市有51個，也比上月減少7個，但從個數(shù)來看，仍處于歷史高位，房價的修復(fù)情況仍待觀察。從各地區(qū)來看，東部地區(qū)銷售面積同比降幅仍然最小，僅24.4%，但由于供應(yīng)經(jīng)過此前的集中放量以及部分地區(qū)受疫情影響嚴(yán)重，11月銷售疲軟，降幅較10月再度擴(kuò)大9.0個百分點。中部、西部地區(qū)11月銷售面積同比降幅分別為32.2%、44.3%，降幅較上月分別擴(kuò)大了11.0、9.6個百分點。從累計來看，1-11月全國商品房銷售面積12.1億平，同比下降23.3%；銷售金額11.9萬億元，同比下降26.6%；銷售均價9785元/平，同比下降4.3%。我們認(rèn)為短期市場低迷狀態(tài)預(yù)計持續(xù)，銷售短時間難有明顯起色，預(yù)計需求端的修復(fù)最早會在明年3、4月顯現(xiàn)。歸根結(jié)底的主要原因是居民購房意愿和能力不夠，其對收入與就業(yè)預(yù)期較差、房價的上漲預(yù)期較弱、對爛尾樓的擔(dān)憂三大困擾因素短期內(nèi)都難以扭轉(zhuǎn)。我們預(yù)計2022、2023年銷售面積增速分別為-21%、-10%，銷售金額增速分別為-24%、-6%。
新開工、投資持續(xù)低迷。11月開發(fā)投資金額9918億元，同比下降19.9%，降幅較上月擴(kuò)大了3.9個百分點；1-11月累計開發(fā)投資金額12.4萬億元，同比下降9.8%，降幅較上月擴(kuò)大1.0個百分點。投資持續(xù)低迷，主要是因為1）銷售持續(xù)低迷、前期拿地大幅減少，土地投資減少對投資造成了拖累；2）房企資金持續(xù)緊張，建安投資支撐持續(xù)減弱，1-11月施工面積89.7億平，同比下降6.5%，降幅較上月持續(xù)擴(kuò)大了0.8個百分點。11月新開工面積7910萬平，同比下降50.8%，降幅較上月擴(kuò)大15.7個百分點，單月新開工增速降至了歷史最低點；1-11月累計新開工11.2億平，同比下降38.9%，降幅較上月擴(kuò)大了1.1個百分點。我們預(yù)計2022、2023年新開工面積增速分別為-37%、2%，房地產(chǎn)投資增速分別為-9%、2%。
竣工仍待底部修復(fù)，單月降幅顯著擴(kuò)大。11月竣工面積9144萬平，同比下降20.2%，降幅較上月擴(kuò)大10.8個百分點；1-11月累計竣工面積5.6億平，同比下降19.0%，降幅較上月擴(kuò)大了0.3個百分點。整體竣工仍待底部修復(fù)，一方面，“保交付”工作的推進(jìn)仍需要時間；另一方面，由于房企資金持續(xù)承壓，疊加11月疫情反復(fù)，施工節(jié)奏放緩，竣工周期拉長。我們預(yù)計2022、2023年竣工面積增速分別為-14%、6%。
雖然外部融資環(huán)境優(yōu)化，但整體房企到位資金仍然壓力較大。11月房企到位資金1.08萬億元，同比減少35.4%（前值：-26.0%）；1-11月到位資金13.63萬億元，同比減少25.7%，降幅擴(kuò)大1.0個百分點。1）房款降幅再度擴(kuò)大，與銷售低迷、回款不暢有關(guān)。11月房款5280億元，同比下降34.6%，降幅大幅擴(kuò)大3.5個百分點，其中定金及預(yù)收款、個人按揭增速分別為-30.4%、-41.8%，定金及預(yù)收款降幅較上月小幅收窄0.6個百分點，個人按揭降幅較上月擴(kuò)大了10.4個百分點。2）非房款降幅擴(kuò)大，融資環(huán)境雖有所優(yōu)化，但政策傳導(dǎo)仍需時間。11月非房款5553億元，同比下降36.1%，降幅擴(kuò)大15.7個百分點，其中國內(nèi)貸款、自籌資金單月同比增速分別為-30.5%、-38.8%，降幅分別擴(kuò)大了12.1、18.1個百分點。近期金融支持政策力度明顯加大，整體房企融資環(huán)境優(yōu)化，但是從目前的情況來看，短期內(nèi)仍將是央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企更易獲得政策支持，絕大多數(shù)房企仍需繼續(xù)等待政策效果的傳導(dǎo)。
投資建議：
11月行業(yè)更多呈現(xiàn)出強(qiáng)政策預(yù)期、弱基本面的態(tài)勢，核心指標(biāo)均持續(xù)下滑。我們認(rèn)為從政策起效到銷售復(fù)蘇，銷售改善傳導(dǎo)到投資修復(fù)，仍然需要一個過程，今年末明年初基本面大概率延續(xù)當(dāng)前形勢。具體標(biāo)的，我們建議關(guān)注：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經(jīng)營的同時仍能保持一定拿地強(qiáng)度，行業(yè)見底復(fù)蘇后帶來β行情：招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）邊際受益于政策利好的優(yōu)質(zhì)民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集團(tuán)、綠地控股、萬科A、綠地控股、龍湖集團(tuán)；3）擁有優(yōu)質(zhì)長租公寓及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房企預(yù)計或?qū)㈦S著REITs試點范圍擴(kuò)大直接受益：萬科A、大悅城、華潤置地、龍湖集團(tuán)。
風(fēng)險提示：
房地產(chǎn)調(diào)控升級；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。
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