>> 中郵證券-房地產(chǎn)行業(yè)11月居民信貸點評：交叉驗證，銷售逐步觸底-221213
| 上傳日期： |
2022/12/15 |
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| 742KB |
| 格式： |
pdf 共10頁 |
來源： |
中郵證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件描述
中國人民銀行發(fā)布2022年11月金融數(shù)據(jù)，居民中長期貸款同比少增幅度收窄。2022年11月，社融存量343.2萬億，同比10.0%，新增社融19900億元，同比少增6083億元，新增人民幣貸款11400億元，同比少增1621億元，新增居民中長期貸款2103億元，同比少增3718億元。
事件評論
11月新增社融同比少增，但少增幅度有所收窄，拖累因素有信貸、企業(yè)債券融資、政府債券融資等。11月新增社融19900億元，同比少增6083億元。新增社融的拖累因素主要包括：1）人民幣貸款新增11400億元，同比少增1621億元；2）外幣貸款新增-648億元，同比少增514億元；3）委托貸款新增-88億元，同比少增123億元；4）企業(yè)債券融資新增596億元，同比少增3410億元；5）非金融企業(yè)境內(nèi)股票融資新增788億元，同比少增506億元；6）政府債券融資新增6520億元，同比少增1638億元。新增社融正向貢獻(xiàn)因素主要包括：1）信托貸款新增-365億元，同比多增1825億元；2）未承兌銀行匯票新增190億元，同比多增573億元。可見，社融同比少增主要拖累因素來自于信貸、企業(yè)債券融資、政府債券融資，信托貸款和票據(jù)融資成為正向貢獻(xiàn)。
11月新增居民中長期貸款底部盤整，少增幅度雖未明顯反彈，但也沒有繼續(xù)走弱。居民貸款總體在底部盤整，短期貸款、中長期貸款均呈現(xiàn)此特征。11月居民貸款新增2627億元，同比少增4710億元，10月為同比少增4827億元，少增幅度略有收窄。11月居民短期貸款新增525億元，同比少增4710億元（10月為同比少增938億元）；居民中長期貸款新增2103億元，同比少增3718億元（10月為同比少增3889億元），，少增幅度均略有收窄。因此，11月新增居民中長期貸款同比仍然少增，少增數(shù)值環(huán)比10月雖然沒有明顯反彈，但也沒有繼續(xù)走弱，呈現(xiàn)出底部特征。
居民中長期貸款與購房按揭貸款緊密相關(guān)，可作為觀測商品房銷售的重要指標(biāo)。從定性角度來看，居民中長期貸款與商品房銷售額同比數(shù)據(jù)的走勢呈現(xiàn)明顯的相關(guān)性。從定量的角度來看，居民中長期貸款與商品房、商品住宅銷售額的同比數(shù)據(jù)，具有較高的相關(guān)系數(shù)。具體來看：1）最近12個月，居民中長期貸款與商品房銷售額同比數(shù)據(jù)的相關(guān)系數(shù)為0.6238，居民中長期貸款與商品房銷售額同比數(shù)據(jù)的相關(guān)系數(shù)為0.6067；2）最近24個月，上述相關(guān)系數(shù)分別為0.7912、0.7896；3）最近36個月，上述相關(guān)系數(shù)分別為0.7421、0.7499；4）最近48個月，上述相關(guān)系數(shù)分別為0.7340、0.7431；5）最近60個月，上述相關(guān)系數(shù)分別為0.7141、0.7256。
居民中長期貸款、克而瑞銷售數(shù)據(jù)交叉印證，地產(chǎn)銷售或正逐步觸底，兩者差異或來源于居民購房行為的去杠桿化。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月TOP100房企銷售額單月同比下降26.9%，10月為同比下降33.2%，因此說明房企銷售額降幅在逐步收窄，居民中長期貸款和房企銷售數(shù)據(jù)形成交叉驗證。居民中長期貸款與克而瑞銷售的差距，或源于購房行為的去杠桿化，這是2022年以來的一個顯著特征，因此銷售雖然有底部企穩(wěn)特征，但居民中長期貸款的修復(fù)可能比購房數(shù)據(jù)要滯后。
投資建議：市場對地產(chǎn)的4個認(rèn)知差尚未完全修復(fù)，看好地產(chǎn)行情持續(xù)性，推薦三條思路：優(yōu)質(zhì)民企信用修復(fù)、區(qū)域格局優(yōu)化、行業(yè)見底復(fù)蘇。目前市場目前對于地產(chǎn)行情存在4方面認(rèn)知差，分別為政策有效性、穩(wěn)融資力度、政策空間和銷售預(yù)期。目前市場的4方面認(rèn)知差未完全修復(fù)，看好地產(chǎn)行情持續(xù)性，標(biāo)的上建議關(guān)注三條思路：1）優(yōu)質(zhì)民企信用修復(fù)思路，建議關(guān)注新城控股、金地集團(tuán)；3）區(qū)域競爭格局優(yōu)化思路，建議關(guān)注天地源、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份；3）行業(yè)見底復(fù)蘇思路，建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口。
風(fēng)險提示：
政策施行效果存在不及預(yù)期的可能性、疫情管控政策調(diào)整存在不確定性
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