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銷(xiāo)售：盡管十一月以來(lái)，監(jiān)管部門(mén)持續(xù)出臺(tái)政策穩(wěn)定市場(chǎng)，但商品房銷(xiāo)售降幅依舊擴(kuò)大。11月單月商品房銷(xiāo)售面積同比-33.26%，前值-23.22%；銷(xiāo)售額同比-32.22%，前值-23.71%；銷(xiāo)售均價(jià)單月同比1.56%，前值-0.63%。政策思路已經(jīng)從“救項(xiàng)目”擴(kuò)展到了“穩(wěn)房企”，隨著對(duì)優(yōu)質(zhì)民企融資支持的加速落地，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)民企的信心有望逐漸得到修復(fù)。在需求端，各地也在加速出臺(tái)各類(lèi)政策穩(wěn)定市場(chǎng)。但疫情反復(fù)、房企違約、市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌和預(yù)期減弱等諸多影響需求的不利因素還有待修復(fù)，需求的恢復(fù)還需要更多的時(shí)間。
　　開(kāi)發(fā)投資：新開(kāi)工、竣工與投資降幅均在擴(kuò)大、顯示出房企的境況與預(yù)期還在下滑。11月單月新開(kāi)工面積同比-50.82%，前值-35.08%；竣工面積同比-20.23%，前值-9.43%；開(kāi)發(fā)投資同比-19.89%，前值-16.00%。融資和銷(xiāo)售的困難，極大的影響了房企的投資能力與意愿。銷(xiāo)售不振、預(yù)期轉(zhuǎn)弱之下，土地市場(chǎng)持續(xù)走弱。特別是面臨銷(xiāo)售和融資雙重沖擊的民企，更是無(wú)力再進(jìn)行土地投資與開(kāi)工建設(shè)。土地成交的持續(xù)下滑，勢(shì)必會(huì)給未來(lái)的開(kāi)工與投資數(shù)據(jù)帶來(lái)不小的壓力。
　　到位資金：國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金和銷(xiāo)售回款降幅全面擴(kuò)大，行業(yè)面臨全方位的資金壓力。11月單月到位資金同比-35.38%，前值-26.00%；其中國(guó)內(nèi)貸款單月同比-30.53%，前值-18.33%，自籌資金單月同比-38.79%，前值-20.68；個(gè)人按揭貸款單月同比-41.78%，前值-31.36%。銷(xiāo)售回款是房企最重要的資金來(lái)源，銷(xiāo)售的持續(xù)大幅下滑會(huì)給缺乏信貸支持的民企造成更大的沖擊，直接影響到其持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。而民企群體大規(guī)模的暴雷又會(huì)進(jìn)一步影響金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者的信心，使其融資和銷(xiāo)售變得更加困難。房企融資渠道的打開(kāi)，有助于緩解部分房企面臨的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，改善房企信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的問(wèn)題，對(duì)于增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心有重要作用。
　　投資建議：我們認(rèn)為，隨著供需兩端全國(guó)性政策的加速釋放，政策正在形成合力，走向新一輪寬松周期。信貸、債券、股權(quán)支持政策的“三箭齊發(fā)”后，需求端的恢復(fù)將會(huì)是后續(xù)市場(chǎng)企穩(wěn)的最關(guān)鍵因素。當(dāng)前的利率水平已經(jīng)處于歷史底部，而需求側(cè)的實(shí)質(zhì)性放松已經(jīng)從三四線城市延展到了杭州這類(lèi)核心城市。我們預(yù)計(jì)接下來(lái)還會(huì)有更多的二線城市出臺(tái)需求端政策。
　　我們推薦兩條投資主線：主線一：具有信用優(yōu)勢(shì)的優(yōu)質(zhì)央企和國(guó)企，建議持續(xù)跟蹤保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢(shì)正推動(dòng)優(yōu)質(zhì)央企和國(guó)企在土地和并購(gòu)市場(chǎng)獲得優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的拿地推盤(pán)能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書(shū)也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場(chǎng)份額。主線二：開(kāi)發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，在地產(chǎn)融資政策“三箭齊發(fā)”之下，有望率先獲得金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持，有效降低自身信用風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)房企，建議持續(xù)跟蹤金地集團(tuán)、碧桂園、龍湖集團(tuán)。當(dāng)前政策思路已經(jīng)從“救項(xiàng)目”擴(kuò)展到了“穩(wěn)房企”，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企有望獲得融資端的大力支持，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)民企的擔(dān)憂也有望大幅降低。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷(xiāo)售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。