>> 廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤分析：政策持續(xù)加力，規(guī)范市場與試點創(chuàng)新齊發(fā)力-221213
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11月政策不斷加碼。首先政策放寬了發(fā)行主體范圍，發(fā)改委于11月7日發(fā)布通知支持民間投資項目參與REITs試點。其次，推動了以REITs為標(biāo)的的金融創(chuàng)新，上交所于11月15日提出探索以REITs為標(biāo)的的ETF產(chǎn)品。第三，規(guī)范了REITs的收益分配，滬深交易所于11月18日發(fā)布通知，規(guī)定連續(xù)兩年未分配的基金應(yīng)終止上市。此外，政策進(jìn)一步推動了REITs的發(fā)行和擴(kuò)募，證監(jiān)會于11月28日提出“推動保障性租賃住房REITs發(fā)行的常態(tài)化，鼓勵優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)依托符合條件的倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。最后，提出了研究將試點范圍市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。12月8日，證監(jiān)會副主席李超表示，要研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域，同時要進(jìn)一步明確REITs稅收征管細(xì)則。
華潤有巢REIT上市為市場化運營的長租房企業(yè)發(fā)行REITs提供了范本。華潤有巢作為集團(tuán)專門從事住房租賃的子公司，與保租房REITs發(fā)行中的業(yè)務(wù)隔離要求相契合。且華潤有巢在管項目54個，房間逾55,000間，平均簽約出租率達(dá)到94%，同類項目資產(chǎn)規(guī)模逾100億元人民幣，項目儲備充足，為日后的擴(kuò)募提供了充足的儲備和選擇。
11月C-REITs市場規(guī)模擴(kuò)容明顯，但行情走勢出現(xiàn)小幅回撤。截至11月30日，C-REITs市場總規(guī)模達(dá)839.66億元，流通盤市值達(dá)347.19億元，基金總數(shù)23只。其中，11月新發(fā)基金三單，共募集資金151.43億元。11月C-REITs價格指數(shù)下降2.16%（以11月1日收盤價為基準(zhǔn)），跑輸滬深300和中證10年國債指數(shù)，主要原因系股市逐漸回暖，部分資金從REITs市場流向股市，并且債市回調(diào)，機(jī)構(gòu)投資者流動性需求增加，使得C-REITs行情走勢出現(xiàn)回調(diào)。11月C-REITs市場的高溢價得到一定程度的釋放，價格逐漸回歸理性。
2022年三季度C-REITs業(yè)績回暖。14只REITs披露三季報，產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs和高速公路REITs可分配金額環(huán)比增加?？煞峙浣痤~完成度方面，6只完成預(yù)期可分配金額，5只完成預(yù)期可分配金額的90%以上。其中最好的是鵬華深圳能源REIT，第三季度可分配金額達(dá)到了1.8億元，完成全年預(yù)期的47.13%。
風(fēng)險提示?；饍r格存在波動風(fēng)險；基金管理人限于知識、經(jīng)驗為基礎(chǔ)設(shè)施運營管理帶來的管理風(fēng)險；如基礎(chǔ)設(shè)施基金政策發(fā)生變化，可能存在因此導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施項目運營收入降低的風(fēng)險。
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