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2022年國央企在銷售、融資、拿地端的優(yōu)勢開始大幅顯現(xiàn)。1）銷售端：雖然當前全行業(yè)銷售仍較為疲弱，但以克而瑞權(quán)益口徑銷售金額看，TOP50的國央企已連續(xù)兩個月保持正增長，國央企和民企之間的銷售增速差距大幅打開。前期國央企的銷售抗跌主要在于高能級城市布局，而2022年7月斷貸風波后，國央企良好的信用資質(zhì)使得銷售反彈。預(yù)計2023年國央企仍將保持明顯的銷售優(yōu)勢，而在國央企之間銷售均價和銷售增速也存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。2）拿地端：縮表壓力下，2022年土地市場持續(xù)冷清，但以克而瑞拿地排行榜看，TOP100房企里國央企拿地金額占比提升至80%，部分國央企如越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等在有較高銷售增速的同時，也保持了較大的拿地力度。3）融資端：境內(nèi)國央企公開市場融資逆勢增長40%，寬松的融資環(huán)境不僅讓國央企有息負債規(guī)?；颈３址€(wěn)定，同時短期有息負債占比逐步降低至26%，而民企在負債收縮的背景下，短期有息負債占比提升至45%。
　　 2022年國央企在核心城市保持一定拿地強度，助力2023年銷售。當前融資環(huán)境的改善預(yù)計將在2023年傳導(dǎo)至高能級城市土地市場，繼而改善居民對于高能級城市商品房房價的預(yù)期。高能級城市布局的房企及2022年在高能級城市逆周期加大拿地力度的房企預(yù)計將有結(jié)構(gòu)性機會。梳理核心16個城市發(fā)現(xiàn)：1）2023年供應(yīng)土地質(zhì)量提升，在溢價率較低的背景下，土地樓面均價反而大幅抬升；2）國央企拿地金額占比大幅提升至84%，其中華發(fā)股份、華潤置地等逆勢擴張；3）部分地方國企深耕當?shù)?，土儲質(zhì)量較高，也將受益于2023年核心城市的銷售恢復(fù)，如合肥城建等。
　　股權(quán)融資規(guī)則的優(yōu)化將助力國央企本輪小周期崛起。股權(quán)融資將沿著兩個方向展開，1）部分國央企可借助定增降低資產(chǎn)負債率，改善現(xiàn)金流，而從2014年以來地產(chǎn)股定增的經(jīng)驗看，定價日PB均在1倍以上，國央企定增定價日PB估值中位數(shù)為2.2倍；2）部分國央企有望利用并購重組機遇，收購母公司旗下的相關(guān)地產(chǎn)資產(chǎn)，完成資產(chǎn)重組，部分公司控股股東仍有一定未上市地產(chǎn)資產(chǎn)。
　　關(guān)注國央企估值修復(fù)機會及逆勢擴張的機會。1）在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進一步放大該優(yōu)勢。該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)，按照剩余收益模型，部分國央企存在較大的估值修復(fù)空間，關(guān)注金融街、首開股份、中國金茂、中國海外發(fā)展等；2）在股權(quán)融資放開方面，部分房企再進行擴表有望帶動高能級城市小周期上行，2023年銷售均價和銷售增速正相關(guān)的現(xiàn)象將得到延續(xù)，關(guān)注結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇機會，關(guān)注綠城中國、華潤置地、華發(fā)股份、建發(fā)國際集團、中交地產(chǎn)等；3）關(guān)注具備較強競爭力的頭部國央企，如萬科A、保利發(fā)展、招商蛇口等，以及剩者為王的非國央企，如龍湖集團、金地集團、新城控股等。
　　風險提示：融資政策落地不及預(yù)期，行業(yè)縮表失控。