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本周核心觀點(diǎn)：12月第2周，二手房交易熱度有所上升。本周15城二手房成交面積160.21萬(wàn)平方米，為最近1月以來(lái)最高。同比/環(huán)比分別上升15.43%/15.47%，止住了連續(xù)4周的環(huán)比下行趨勢(shì)。30城新房成交面積291.63萬(wàn)平方米，同比/環(huán)比分別下降9.43%/1.97%，環(huán)比在連續(xù)3周正增后小幅回落。16城庫(kù)存面積環(huán)比小幅上升，去化周期微降。本周上海、蘇州分別完成第四、第五批次土拍。12月9日，上海四批次掛牌的6宗地均成功出讓，總建面63.8萬(wàn)平方米，成交總金額126.8億元。在寶山共富、青浦趙巷兩宗地塊封頂成交的帶動(dòng)下，整體溢價(jià)率增至3.69%，僅次于第二輪。6宗地中有4宗被國(guó)企央企底價(jià)競(jìng)得，佳運(yùn)為本輪唯一拿地民企。12月5日，蘇州第五批次土拍結(jié)束，供地10宗，總規(guī)劃建面83.2萬(wàn)平。最終2宗觸頂搖號(hào)、7宗底價(jià)、1宗溢價(jià)成交，收金132億元。蘇州工業(yè)園區(qū)3宗優(yōu)質(zhì)地塊吸引了近20家房企參與競(jìng)拍，平均溢價(jià)率升至4.8%，為年內(nèi)最高。1宗地塊由本土民企獨(dú)立競(jìng)得，4宗地塊由“民企+城投”聯(lián)合體競(jìng)得。
　　重點(diǎn)政策解讀：12月8日，據(jù)報(bào)道，近日南京部分銀行對(duì)二套房商業(yè)按揭貸款政策做出調(diào)整。8月南京已調(diào)整“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。若本次調(diào)整落地，二套房貸首付比例將從60%下調(diào)至40%，購(gòu)房門檻或進(jìn)一步降低，有助于釋放改善型需求。12月8日，據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，工行、農(nóng)行等多家武漢支行相關(guān)工作人員表示接到通知稱二環(huán)外不再限購(gòu)。12月8日開始，武漢房交會(huì)期間，配套出臺(tái)了一系列階段性寬松措施，包括二環(huán)外放開限購(gòu)、容缺辦理外來(lái)購(gòu)房資格、二手房帶押過(guò)戶試點(diǎn)、購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等。今年已有近50城發(fā)布超百條限購(gòu)優(yōu)化政策，以武漢、南京為代表的二線城市繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整限購(gòu)政策，逐步釋放剛性和改善型需求。若現(xiàn)有政策仍未提振樓市，需求側(cè)政策尚有放松空間，更大力度的政策或可期待。12月9日，美的置業(yè)、碧桂園分別在上交所、深交所發(fā)行公司債券，中證金融公司聯(lián)合地方信用增進(jìn)公司和證券公司提供增信。交易所債券融資支持政策力度加大，增信主體擴(kuò)展至地方性機(jī)構(gòu)，有助于加快“第二支箭”市場(chǎng)化推進(jìn)。
　　一周行情回顧：本周（2022/12/05-2022/12/11）申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)上漲2.77%，跑贏上證綜指1.16pct，在各類板塊中位列第9/31，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)上漲10.80%，跑贏恒生綜指3.66pct。本周漲幅前3的地產(chǎn)公司分別為：龍光集團(tuán)（90.22%）、融信中國(guó)（89.19%）、寶龍地產(chǎn)（76.86%）；本周跌幅前3的地產(chǎn)公司分別為：深振業(yè)A（-19.50%）、中國(guó)武夷（-17.24%）、廣宇發(fā)展（-9.85%）。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理板塊上漲17.07%，跑贏恒生綜指9.92pct，在各類板塊中位列第1/13。本周漲幅前3的物業(yè)公司分別為：時(shí)代鄰里（96.25%）、正榮服務(wù)（85.88%）、寶龍商業(yè)（51.06%）；本周跌幅前3的物業(yè)公司分別為：綠城管理控股（-3.03%）、弘陽(yáng)服務(wù)（-0.79%）、國(guó)銳地產(chǎn)（0.00%）。
　　地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：本周（2022/12/03-2022/12/09）30個(gè)大中城新房成交面積291.63萬(wàn)平方米，同比下降9.43%，環(huán)比下降1.97%。15城二手房成交面積160.21萬(wàn)平方米，同比上升15.43%，環(huán)比上升15.47%。監(jiān)測(cè)16個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積19565.86萬(wàn)平方米，環(huán)比上升0.21%，去化周期91.68周，較上周縮短0.23周。上周（2022/11/27-2022/12/03）100大中城市土地供應(yīng)建面6547.59萬(wàn)平方米，同比上升24.31%，環(huán)比下降35.87%；土地成交建面4843.14萬(wàn)平方米，同比上升22.53%，環(huán)比上升35.05%；供需比下降為1.35，溢價(jià)率為1.92%。
　　房企融資情況：本周（2022/12/03-2022/12/09）房企境內(nèi)新發(fā)債總額為141.11億元，同比上升192.76%，環(huán)比上升42.45%；債務(wù)總償還量為44.41億元，同比下降66.30%，環(huán)比下降61.55%；凈融資額96.70億元。
　　風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策放松進(jìn)度不及預(yù)期。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)恢復(fù)不及預(yù)期。