>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究-房地產(chǎn)支持政策觀點(diǎn)報告五：REITs試點(diǎn)進(jìn)一步拓寬，運(yùn)營能力出眾房企或大受加持-221208
| 上傳日期： |
2022/12/9 |
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| 464KB |
| 格式： |
pdf 共5頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
趙可,路暢 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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摘要：總的來說，REITs試點(diǎn)的發(fā)展進(jìn)一步加速，一方面有助于房企盤活存量資產(chǎn)，另一方面有助于具備運(yùn)營能力“匠心”的企業(yè)將其能力變現(xiàn)。新能源、水利、新基建等領(lǐng)域REITs或進(jìn)一步落地；保障性租賃住房REITs或迎來加速發(fā)展；市場化長租房、商業(yè)不動產(chǎn)或有望納入試點(diǎn)范圍，大幅超出市場預(yù)期，租賃和商業(yè)資產(chǎn)及相關(guān)運(yùn)營能力或?qū)⒆儸F(xiàn)。推動“長錢”投資或加速REITs市場發(fā)展；提高投資者的專業(yè)化程度有助于完善REITs定價功能。
事件：證監(jiān)會副主席李超12月8日在“首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會”論壇上表示，進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域。李超指出，進(jìn)一步明確REITs稅收征管細(xì)則，推動社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機(jī)構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體。
一、總的來說，REITs試點(diǎn)的發(fā)展進(jìn)一步加速。在當(dāng)前房企受到融資約束的情況下，有助于房企盤活存量資產(chǎn)，改善房企現(xiàn)金流。同時進(jìn)一步打通“募投管退”的退出環(huán)節(jié)，不動產(chǎn)資管模式先決條件進(jìn)一步完備，有助于具備運(yùn)營能力“匠心”的企業(yè)將其能力變現(xiàn)。
二、新能源、水利、新基建等領(lǐng)域REITs或進(jìn)一步落地，市場廣度進(jìn)一步提高。
“進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域”類似表述已經(jīng)被有關(guān)部門反復(fù)提及，實際上，在當(dāng)前政策下，新能源、水利、新基建已屬試點(diǎn)范圍，只不過落地項目甚少，預(yù)計未來新能源、水利、新基建等領(lǐng)域會有更多項目落地。
在政策方面，新能源、水利、新基建早已被納入試點(diǎn)范圍。國家發(fā)改委《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號）中，能源基礎(chǔ)設(shè)施（包括風(fēng)電、光伏發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣、發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項目，特高壓輸電項目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項目，分布式冷熱電項目）、具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施（包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能項目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目，智能交通、智慧能源、智慧城市項目）其實均已被納入試點(diǎn)行業(yè)。
只不過在落地方面，目前僅有2單能源REITs上市，數(shù)量較少，水利和新基建則暫無落地項目。截止2022年12月9日，能源方面，中航首鋼綠能REIT、鵬華深圳能源REIT是目前全部已發(fā)行上市的23單公募REITs中唯二的兩單能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs（兩單REITs的底層項目分別為生物質(zhì)能源項目/天然氣發(fā)電廠）；而在水利和新基建方面，則暫無REITs項目在申報。
三、再提“保障性租賃住房板塊”，保障性租賃住房REITs或迎來加速發(fā)展。
在11月28日證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問中已經(jīng)提出“推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行，努力打造REIT市場的‘保租房板塊’”，再次表示“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊”，或預(yù)示保租房REITs將迎來加速發(fā)展。
住建部提出“‘十四五’期間，40個重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬套（間）保障性租賃住房”，“2021年、2022年，全國建設(shè)籌集330萬套（間）保障性租賃住房”，近兩年為保租房的關(guān)鍵期。當(dāng)前已上市的保租房類REITs共三單，即深圳安居REIT、廈門安居REIT、北京保障房REIT，（華潤有巢REIT已過會并詢價），“保租房板塊”內(nèi)的產(chǎn)品數(shù)量仍相對較少，后續(xù)該類REITs成功上市或有更多期待。
結(jié)合11月28日證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問中提出的“推動保障性租賃住房REITs常態(tài)化發(fā)行”，具有保障性租賃住房資產(chǎn)且運(yùn)營能力相對較好的房企或可通過發(fā)行保租房REITs盤活存量資產(chǎn)，關(guān)注【招商蛇口】、【保利發(fā)展】、【萬科A】、【金地集團(tuán)】、【中國海外發(fā)展】、【華潤置地】、【龍湖集團(tuán)】等。
四、市場化長租房、商業(yè)不動產(chǎn)或有望納入試點(diǎn)范圍，大幅超出市場預(yù)期，租賃和商業(yè)資產(chǎn)及相關(guān)運(yùn)營能力或?qū)⒆儸F(xiàn)。
“研究推動試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)等領(lǐng)域”這一表述大幅超出市場預(yù)期。
市場化的長租房和保障性租賃住房是大力發(fā)展租賃住房市場的兩個組成部分。倘若未來市場化長租房也可用以發(fā)行REITs，將為房企長租業(yè)務(wù)提供有效退出渠道，推動租賃住房市場的發(fā)展。（1）目前房企的長租公寓業(yè)務(wù)缺乏有效退出機(jī)制，資金回收期較長，而當(dāng)前的保租房REITs參與主體也以地方安居集團(tuán)為主，房企參與較少，若將市場化長租房納入REITs發(fā)行范圍，則可為房企存量租賃住房提供新的退出方式，令其更有動機(jī)發(fā)展長租業(yè)務(wù)，增加市場供給。（2）發(fā)展市場化長租房與我國“房住不炒”、“租購并舉”的住房制度高度契合，目前我國保障性租賃住房供給較少，且對申請人群、戶型、面積、租金等方面亦有限制，能滿足的租房需求有限，若將市場化長租房納入REITs發(fā)
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