>> 浙商證券-年度策略報告姊妹篇：2023年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險排雷手冊-221209
| 上傳日期： |
2022/12/11 |
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| 1117KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
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作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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行業(yè)觀點：穩(wěn)中求進，分化加劇
年度策略觀點：行業(yè)穩(wěn)中求進，公司受益分化加劇，優(yōu)選高信用“央國企龍頭”及修復(fù)確定性強的“區(qū)域小而美”
核心邏輯：行業(yè)穩(wěn)中求進，“保交付”政策背景下，竣工修復(fù)確定性最高。
?、傩枨髠?cè)修復(fù)：政策保持寬松，核心一二線城市有望率先回暖?！氨＝粯恰毕嚓P(guān)政策會作為重點穩(wěn)步推進，伴隨地產(chǎn)企業(yè)負反饋影響的終結(jié)，2023年購房信心將逐漸恢復(fù)。
?、谕僚男迯?fù)：土地成交預(yù)計保持分化，銷售是影響土拍回暖的重要因素，2023Q1房企債務(wù)到期量較高，房企融資端回暖后短期重心仍會聚焦于償還債務(wù)上，房企有足夠資金并且恢復(fù)拿地大概率會出現(xiàn)在2023Q2之后，土地購置面積增速在2023年有望企穩(wěn)。
?、坶_發(fā)投資額：需求修復(fù)帶動新開工修復(fù)，產(chǎn)能受限導(dǎo)致新開工修復(fù)有限；以往周期竣工面積與資金到位存在“剪刀差”，本輪周期資金到位后將優(yōu)先“保交付”，竣工修復(fù)確定性最高；新開工面積下滑+竣工增速提升，拉低施工面積增速。
選股思路：公司受益分化加劇，優(yōu)選高信用“央國企龍頭”及修復(fù)確定性強的“區(qū)域小而美”
?、匍_發(fā)板塊：政策利好收益分化，房企修復(fù)彈性各不相同，以“拿地新增貨值市占率和現(xiàn)階段銷售市占率差值”為評判基礎(chǔ)，優(yōu)選市占率彈性空間較大的高信用央國企及修復(fù)確定性強的小而美區(qū)域型公司。
?、谥薪榘鍓K：二手房具備率先恢復(fù)的潛力，重視存量房市場龍頭標(biāo)的爆發(fā)機會。
?、畚飿I(yè)板塊：地產(chǎn)企穩(wěn)，物業(yè)公司有望走出獨立行情。民企違約風(fēng)險解除，帶來民企物業(yè)估值修復(fù)；長期穩(wěn)健經(jīng)營的物業(yè)公司在地產(chǎn)基本面企穩(wěn)的情況下，有望帶來穩(wěn)定的收入和利潤增速。
成立關(guān)鍵假設(shè)：土地市場的修復(fù)取決于銷售的修復(fù)情況，改善需求是最主要的需求動力，購房成本成為限制需求的重要因素
房企拿地意愿主要受3方面影響：①房價漲幅及項目凈利潤；②融資渠道是否通暢；③競爭激烈程度以及溢價水平。
房企銷售的主要特點：①剛需客群觀望情緒嚴(yán)重，改善型需求逐漸占據(jù)主要銷售市場；②一二線與三四線城市銷售分化明顯，城市核心板塊和郊區(qū)分化顯著；③購房成本是影響購房的重要因素。
成立最大軟肋：受疫情影響居民收入不穩(wěn)定，需求端修復(fù)時間長于預(yù)期
需求端持續(xù)受限：房價上漲乏力，居民收入不穩(wěn)定，購買力持續(xù)低迷。
風(fēng)險提示
行業(yè)風(fēng)險仍未完全出清，重視行業(yè)風(fēng)險持續(xù)跟蹤：
1）房企銷售去化困難，償債風(fēng)險猶存；
2）“保交樓”政策落地速度不及預(yù)期；
3）疫情反復(fù)導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟下行壓力大，居民收入不穩(wěn)定；
4）房價承壓，購房需求持續(xù)低迷。
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