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11月銷售波瀾未起，修復進程仍較緩慢。11月促銷不利，政策效果尚未傳導至銷售端。2022年11月，30城新房銷售面積1152.15萬平，同比增速為-24.78%，環(huán)比增速為6.90%，成交套數(shù)106710套，同比增速為-29.59%，環(huán)比增速為8.98%，本月成交面積和套數(shù)較10月略有回升，但同比下降趨勢仍在延續(xù)，未有明顯改善。第四季度以來，為促進銷售去化，保持回款流動性，各大房企推出多樣化營銷促銷活動，但就銷售數(shù)據(jù)來看，成績不算理想。11月以來，多項房企融資支持政策出臺，市場信心正在逐步修復，雖然目前市場尚未企穩(wěn)，但復蘇發(fā)展方向既定，現(xiàn)階段處于市場修復的階段性陣痛期。
　　集中供地走向靈活，核心城市熱度創(chuàng)新高。隨著土地市場下行，今年部分城市集中供地更加靈活，供地批次增加到四輪、五輪多批次。截止到11月30日，22個集中供地重點城市中，已有無錫、南京、蘇州等17個城市正式推出第四批次集中供地公告。其中，7城已完成第四批次土地集中出讓。就已完成出讓的情況來看，已成交的63宗地中，底價成交52宗地，底價成交率達79.36%，與三輪土拍基本一致，觸線成交8宗地，觸線成交率12.70%，較三輪+4.70pct，但不及本年一輪、二輪。無錫、蘇州、南京、武漢于近日發(fā)布五輪供地信息，共計推出住宅用地229.56萬方，“小步快跑”靈活供地或成后續(xù)常態(tài)，預計12月將有更多城市參與土拍末班車。
　　政策端持續(xù)發(fā)力，組合拳釋放積極信號?！蛾P于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》提出，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務風險蔓延。預計經(jīng)營穩(wěn)定但由于行業(yè)資金趨緊而短期流動性緊張的房企，將率先脫困，迎來信用修復。強調(diào)支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款、鼓勵金融機構提供配套融資支持。房企融資環(huán)境有望進一步好轉，促進已銷售房屋竣工交付提速，對行業(yè)需求端、居民預期提振產(chǎn)生積極意義。第二支箭擴容，支持民營房企發(fā)債。第三支箭落地，允許房企股權融資。預計民營房企將獲得多渠道的融資支持，三箭齊發(fā)，有助于行業(yè)恢復到良性循環(huán)。保函置換預售資金監(jiān)管，支持優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金，對于防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動性風險具有重要意義。
　　投資建議：供給側“三箭齊發(fā)”托底房企融資，需求側政策想象空間也已經(jīng)打開，現(xiàn)階段為下行周期以來最強托底政策落地期，供需兩側雙管齊下有望助推銷售正式邁入復蘇道路，我們看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情。我們建議關注三條主線：1）短期彈性較大的優(yōu)質民企：新城控股（601155）、龍湖集團（0960）；2）強信用、厚土儲、優(yōu)布局的優(yōu)質房企：保利發(fā)展（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、濱江集團（002244）；3）優(yōu)質物業(yè)管理公司：招商積余（001914）。
　　風險提示：銷售下滑超預期、政策支持力度不及預期等風險。