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本周核心觀點(diǎn)
　　政策面：本周中央政治局會(huì)議未直接提及房地產(chǎn)，證監(jiān)會(huì)發(fā)文釋放商業(yè)REITs利好，南京、重慶等核心二線城市發(fā)布需求端限購政策。中央：本周證監(jiān)會(huì)官方公眾號(hào)發(fā)文表示，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。各地：1）南京實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策、武漢放寬限購范圍：我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底階段，南京、武漢對(duì)需求側(cè)的調(diào)整，對(duì)全國(guó)樓市穩(wěn)定發(fā)展具有重要的標(biāo)志意義；2）重慶市、河南新鄉(xiāng)市發(fā)布組合政策，從多個(gè)方面解決房企融資問題；3）安徽來安縣發(fā)布政策協(xié)調(diào)收購困難房企庫存房源；4）海南省擬對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行分級(jí)監(jiān)管和聯(lián)合懲戒；5）廈門市放寬限購范圍；6）北京于12月6日及12月9日先后發(fā)文支持改善房企融資現(xiàn)狀；7）江蘇南通市調(diào)整住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；8）廣東省佛山市取消部分區(qū)域的住房限購政策。
　　基本面：本周二手房市場(chǎng)成交環(huán)比上漲，同比增速連續(xù)5周降低，新房市場(chǎng)環(huán)比下降，仍保持低位震蕩。本周30大中城市商品房成交面積290萬平，環(huán)比為-1.7%，環(huán)比較上周下降4pct；同比-9.3%，同比較上周上升16.4pct。新房市場(chǎng)分線城市來看，本周一、三線城市數(shù)據(jù)環(huán)比下降，二線城市環(huán)比上漲，且同比跌幅收窄。18城二手房成交面積127萬平，環(huán)比+7.6%，環(huán)比增速較上周上升16.2pct，同比+7.4%，同比增速較上周下降2.6pct。二手房市場(chǎng)分線城市來看，本周一線城市同環(huán)比下降，二、三線城市環(huán)比上升。我們認(rèn)為，本周二手房市場(chǎng)受益于疫情政策調(diào)整，部分地區(qū)二手房帶看量及成交量增加，雖成交量同比已連續(xù)12周保持同比正增長(zhǎng)，但同比增速已連續(xù)5周持續(xù)降低。新房市場(chǎng)環(huán)比增速下降，成交量仍保持低位震蕩。
　　板塊行情：SW房地產(chǎn)上漲2.77%，房地產(chǎn)跑輸大盤0.52pct，表現(xiàn)弱于大市。恒生地產(chǎn)建筑業(yè)上升10.80%，跑贏大盤4.24pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)本周收益率排名1。恒生物業(yè)服務(wù)及管理上漲17.07%，恒生物業(yè)服務(wù)及管理跑贏大盤10.50pct，表現(xiàn)強(qiáng)于大市。
　　本周觀點(diǎn)：①本周12月7日中央政治局會(huì)議未直接提及地產(chǎn)但重點(diǎn)不離地產(chǎn)，此次會(huì)議對(duì)2023年經(jīng)濟(jì)工作整體方向明確是要“穩(wěn)”和“化風(fēng)險(xiǎn)”。我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)不改，政策放松窗口仍在，2023年可能會(huì)全年保持政策寬松周期。②本周證監(jiān)會(huì)發(fā)文釋放REITs利好，首次提及推動(dòng)商業(yè)REITs，為具有一定存量資產(chǎn)業(yè)務(wù)的房企增加融資渠道，利于盤活沉淀資金。③本周南京、廈門、佛山等重點(diǎn)城市優(yōu)化需求端政策，對(duì)全國(guó)樓市穩(wěn)定發(fā)展具有重要的標(biāo)志意義，我們認(rèn)為未來核心城市在降低首付比例、優(yōu)化限購政策方面仍有空間。④全國(guó)防疫政策持續(xù)調(diào)整，短期內(nèi)對(duì)二手房成交較新房成交或具備更明顯的刺激作用。綜上，我們認(rèn)為，當(dāng)前融資政策利好頻出，落地迅速，但政策利好仍然具有選擇性，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的高信用龍頭和區(qū)域小而美能夠率先承接利好。重點(diǎn)推薦：1）綜合能力最優(yōu)的龍頭公司：保利發(fā)展、萬科A和金地集團(tuán)。2）優(yōu)質(zhì)區(qū)域小而美：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、天健集團(tuán)、越秀地產(chǎn)。二手房版塊：防疫政策持續(xù)調(diào)整，或率先帶動(dòng)二手房成交增長(zhǎng)，重點(diǎn)推薦：貝殼。物業(yè)公司：1）民企違約風(fēng)險(xiǎn)解除，帶來民企物業(yè)估值修復(fù)，重點(diǎn)推薦：碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)；2）以穩(wěn)健為主，分享公司穩(wěn)定收入和利潤(rùn)增速，獲得EPS增長(zhǎng)收益：中海物業(yè)、保利物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房企開發(fā)資金到位速度不及預(yù)期、融資實(shí)質(zhì)進(jìn)展不及預(yù)期