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本報告導讀：
　　隨著經(jīng)濟復蘇的必要性增加，對地產(chǎn)的政策預期開始出現(xiàn)根本性變化，過去一年政策推出不及預期，將變得頻繁且超預期，無論需求回暖是否兌現(xiàn)，政策刺激將超預期。
　　摘要：
　　當前在地產(chǎn)政策放開和防疫政策優(yōu)化的情況下，經(jīng)濟復蘇的必要性大幅度增加，以應對宏觀背景的復雜性，因此2023年預計均將是勢必讓需求復蘇的年份，政策態(tài)度已經(jīng)出現(xiàn)根本性變化?；仡?021年7月預售資金監(jiān)管以來，需求端政策開始持續(xù)寬松。但需求端政策的著力點、力度均沒有觸及房企信用風險的本質(zhì)，使得樓市出現(xiàn)明顯下行、房企經(jīng)營壓力大幅度增加、居民預期開始扭轉(zhuǎn)。而當前，地產(chǎn)和疫情雙放開，也就意味著需要在接下來的經(jīng)濟發(fā)展中做出更加重要的貢獻，復蘇的必要性大幅度增加，力保需求復蘇。在具體政策出臺前，尚難評估政策的有效性，但預計政策將有根本性變化，在預期層面會展示出需求勢必復蘇的態(tài)度。
　　供給端矛盾已經(jīng)解除，房企債轉(zhuǎn)股來度過危機將成為出險房企的共同選擇，后續(xù)回到需求端邏輯，新參與者突圍、央國企成長、民企小而美的格局將成為常態(tài)。目前融創(chuàng)為代表的房企已經(jīng)公告了債轉(zhuǎn)股的初步方案，我們認為這次出險房企走出危機的最佳選擇，尤其是對有一定品牌力的房企來說，能夠最大限度的保障未來銷售的可持續(xù)性，預計其他有品牌力的出險房企也均會效仿，帶動行業(yè)加速解決供給端矛盾，而從預期角度，供給端矛盾已經(jīng)不再構成市場的焦點。我們預計，未來五年，將是新參與者突圍、央國企成長和民企小而美格局形成的階段。
　　考慮到近期政策出臺的頻率極高，關注未來一個月的需求側政策上限，這將成為2023年的最大分歧點所在，經(jīng)濟復蘇這一前提下，政策預期仍將飽滿。近期地產(chǎn)政策出臺頻率極高，且力度很大，接下來，我們需要關注未來一個月的需求側政策的上限，這也將是市場的分歧點，也即，如何扭轉(zhuǎn)居民預期和能否扭轉(zhuǎn)居民預期的問題。
　　預計在經(jīng)濟復蘇這一前提下，政策預期仍將飽滿，帶來板塊仍有機會。我們認為優(yōu)質(zhì)民企的重估，推薦金地集團、龍湖集團等，老參與者中的新勢力依然是中期主角，受益標的中交地產(chǎn)、建發(fā)股份等，其他行業(yè)進入到地產(chǎn)的新參與者，仍然擁有強大的信用能力。老參與者的一線房企，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、萬科A等。
　　風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。