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本周新房成交環(huán)比下降，同比降幅縮小；二手房成交環(huán)比上升，同比增速提升。土地市場環(huán)比量價齊升，溢價率同比下降環(huán)比上升。
　　核心觀點
　　本周新房成交環(huán)比下降，同比降幅縮??；二手房成交環(huán)比上升，同比增速提升。43城新房成交面積329.0萬平，環(huán)比下降2.5%，同比下降25.3%，同比降幅較上周縮小了8.5個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-5.5%、7.8%、-24.2%，同比增速分別為-1.2%、-16.2%、1.6%，一、二線城市同比降幅縮小了25.9、21.6個百分點，三線城市同比增幅縮小了48.7個百分點。15城二手房成交面積129.4萬平，環(huán)比上升7.8%，同比上升8.3%，同比增速較上周上升了2.6個百分點；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為-2.9%、15.5%、-22.7%，同比增速分別為-32.9%、21.3%、82.9%，一線城市同比增速上升了3.2個百分點，二、三線城市同比增速下降了3.1、73.5個百分點。
　　新房庫存面積環(huán)比上升，去化周期同比上升環(huán)比下降。14城新房庫存面積為1.06億平，環(huán)比上升0.4%，同比上升2.4%，去化周期為13.9個月，環(huán)比下降0.2月，同比上升2.4個月。一、二、三線城市庫存面積環(huán)比增速分別為0.9%、0.4%、0.9%；去化周期分別為11.7、11.8、14.1個月，一線城市環(huán)比上升0.1個月，二、三線城市環(huán)比下降0.6、0.2個月。
　　土地市場環(huán)比量價齊升，同比量升價跌，溢價率同比下降環(huán)比上升。百城土地成交建面4843萬平，環(huán)比上升35.0%，同比上升22.5%；成交土地總價1235億元，環(huán)比上升114.4%，同比下降9.3%；樓面均價2550元/平，環(huán)比上升58.8%，同比下降26.0%；溢價率1.92%，環(huán)比上升33.3%，同比下降27.5%。
　　本周房企國內債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比上升。房地產行業(yè)國內債券總發(fā)行量為141.1億元，同比上升36.6%，環(huán)比上升42.4%；凈融資額為96.7億元。其中國企國內債券總發(fā)行量為83.3億元，同比下降1.5%，環(huán)比上升60.0%；凈融資額為57.6億元。民企國內債券總發(fā)行量為57.8億元，總償還量為18.7億元，同比下降50.7%；凈融資額為39.1億元。
　　板塊收益有所下降。房地產行業(yè)絕對收益為2.8%，較上周下降0.7個百分點；相對滬深300收益為-0.5%，較上周下降1.5個百分點。房地產板塊PE為14.42X，較上周上升0.39X。
　　北上資金對食品飲料、家用電器和醫(yī)藥生物加倉金額較大，分別為64.92、29.32和25.32億元。對房地產的持股占比上升0.11%（上周上升0.05%），凈買入19.19億元（上周凈買入-0.94億元）。
　　投資建議
　　本周多個二線城市相繼出臺需求端放松政策，南京二套房首付比例下調、武漢二環(huán)外解除限購、廈門島外限購調整、佛山全城取消限購。我們預計未來高能級城市的需求端放松政策將持續(xù)落地，將會集中在限貸與限購的調整上，與此前供給端寬松政策合力促進行業(yè)回歸健康平穩(wěn)發(fā)展。同時，REITs范圍有望進一步擴大，本周證監(jiān)會副主席李超表示將研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動產領域，解禁了商業(yè)地產納入REITs，助力房企融資及盤活存量資產，利好布局商業(yè)地產、長租公寓的房企。
　　具體標的，我們建議關注：1）主流的央國企和區(qū)域深耕型房企，穩(wěn)健經營的同時仍能保持一定拿地強度，行業(yè)見底復蘇后帶來β行情：招商蛇口、保利發(fā)展、建發(fā)國際集團、華發(fā)股份、濱江集團；2）邊際受益于政策利好的優(yōu)質民企、及混合所有制房企：新城控股、金地集團、綠地控股、萬科A、綠地控股、龍湖集團；3）擁有優(yōu)質長租公寓及商業(yè)地產業(yè)務的房企預計或將隨著REITs試點范圍擴大直接受益：萬科A、大悅城、華潤置地、龍湖集團。
　　風險提示
　　房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。