>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究-對《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022~2035年)》物業(yè)相關(guān)內(nèi)容的點評：積極發(fā)展服務(wù)消費，物管社區(qū)增值空間廣闊-221215
| 上傳日期： |
2022/12/15 |
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| 311KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件：中共中央、國務(wù)院印發(fā)擴(kuò)內(nèi)需綱要，積極發(fā)展服務(wù)消費，提升社區(qū)服務(wù)質(zhì)量
12月14日，據(jù)新華社報道，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，其中提到“積極發(fā)展服務(wù)消費。增加養(yǎng)老育幼服務(wù)消費。加快健全居家社區(qū)機(jī)構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務(wù)體系，增加普惠托育供給，發(fā)展集中管理運(yùn)營的社區(qū)托育服務(wù)”、“深化家政服務(wù)業(yè)提質(zhì)擴(kuò)容‘領(lǐng)跑者’行動。提升家政服務(wù)和培訓(xùn)質(zhì)量，推動社會化職業(yè)技能等級認(rèn)定，加強(qiáng)家政從業(yè)人員職業(yè)風(fēng)險保障。推進(jìn)家政進(jìn)社區(qū)，構(gòu)建24小時全生活鏈服務(wù)體系”、“提高社區(qū)公共服務(wù)水平。構(gòu)建公共服務(wù)、便民利民服務(wù)、志愿互助服務(wù)相結(jié)合的社區(qū)服務(wù)體系，增強(qiáng)社區(qū)服務(wù)功能，引導(dǎo)社會力量參與社區(qū)服務(wù)供給，持續(xù)提升社區(qū)服務(wù)質(zhì)量，提高社區(qū)服務(wù)智能化水平。支持家政、養(yǎng)老、托幼、物業(yè)等業(yè)態(tài)融合創(chuàng)新”等內(nèi)容。
點評：物業(yè)屬于服務(wù)消費范疇，政策指引發(fā)展路徑清晰，成長空間廣闊
1）物業(yè)屬于服務(wù)消費范疇。我國第三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，居民消費逐漸由物質(zhì)型消費轉(zhuǎn)向服務(wù)型消費，物業(yè)貼近業(yè)主，天然具備服務(wù)場景，隨著居民服務(wù)消費意識增強(qiáng)，對美好社區(qū)生活的需求逐步釋放，物業(yè)有望進(jìn)一步挖掘社區(qū)服務(wù)消費大藍(lán)海市場。
2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)增值業(yè)務(wù)方面持續(xù)發(fā)力，業(yè)務(wù)模式多樣。物業(yè)企業(yè)提供多樣化增值服務(wù)，包括家裝美居、團(tuán)餐、家政上門、優(yōu)選商品直購等，多數(shù)物業(yè)企業(yè)打造了成熟的商業(yè)模式和品牌，如碧桂園服務(wù)鳳凰到家、智享樓下，新城悅服務(wù)“物業(yè)+團(tuán)餐”、新橙社，綠城服務(wù)綠城嚴(yán)選等。近年物業(yè)企業(yè)（17家重點公司口徑，詳見光大AH物管板塊月度跟蹤）社區(qū)增值業(yè)務(wù)營收保持高速增長趨勢，2021年同比增長70.3%，營收占比由2018年10.7%提升至2021年15.3%。
3）本次擴(kuò)內(nèi)需綱要為行業(yè)社區(qū)增值業(yè)務(wù)發(fā)展提供清晰路徑指引和有力支持。我們在20221128發(fā)布的報告《風(fēng)險因子緩釋，發(fā)展路徑漸明——房地產(chǎn)行業(yè)（物業(yè)服務(wù)）2023年度投資策略》中明確提出行業(yè)三大增長驅(qū)動：1、城鎮(zhèn)化發(fā)展著力點由“量”向“質(zhì)”轉(zhuǎn)變，蘊(yùn)藏養(yǎng)老、幼托、社區(qū)服務(wù)、城市服務(wù)等領(lǐng)域投資機(jī)會；2、第三產(chǎn)業(yè)重要性、占比提升；3、物管滲透率持續(xù)提升。我們提出三大發(fā)展新路徑：養(yǎng)老、舊改、科技。通過海外對標(biāo)，我們認(rèn)為“社區(qū)增值服務(wù)的滲透率和單位產(chǎn)值提升空間較大”，同時我們判斷“社區(qū)增值業(yè)務(wù)有望隨居民消費復(fù)蘇而反彈”，我們認(rèn)為物業(yè)基本面穩(wěn)健，當(dāng)前物管行業(yè)在時間與空間維度上都具備較高投資價值。
投資建議：物管行業(yè)定位“社會治理基層支柱”，在提升全社會就業(yè)水平/疫情常態(tài)化防控/社區(qū)養(yǎng)老托幼/智慧社區(qū)建設(shè)/老舊小區(qū)改造等方面具有較高參與度，各級政府政策支持力度較強(qiáng)。投資建議三條主線：
1）“估值修復(fù)”：重點關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)流動性回暖、民營房企信用風(fēng)險逐步出清帶來的風(fēng)險溢價下降。推薦碧桂園服務(wù)、新城悅服務(wù)，建議關(guān)注金科服務(wù)、世茂服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、建業(yè)新生活。
2）“獨立發(fā)展”：關(guān)注第三方拓展能力較強(qiáng)的物管公司，第三方在管面積占比超過80%，已基本具備獨立經(jīng)營和擴(kuò)張能力，推薦綠城服務(wù)，建議關(guān)注旭輝永升服務(wù)，雅生活服務(wù)；品牌力強(qiáng)，第三方拓展競爭優(yōu)勢明顯的公司，建議關(guān)注萬物云。
3）“穩(wěn)健國企”：持續(xù)看好國企物管公司的穩(wěn)健發(fā)展和低風(fēng)險帶來的估值溢價。推薦保利物業(yè)、中海物業(yè)，建議關(guān)注華潤萬象生活、招商積余、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金茂服務(wù)、越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。
風(fēng)險分析：人工成本快速提升風(fēng)險，第三方外拓競爭加劇風(fēng)險，增值服務(wù)拓展風(fēng)險，關(guān)聯(lián)方依賴風(fēng)險，外包業(yè)務(wù)質(zhì)量風(fēng)險。
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