>> 銀河證券-房地產(chǎn)行業(yè)2023年度投資策略：底部涅槃，曙光漸進-221214
| 上傳日期： |
2022/12/14 |
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| 4161KB |
| 格式： |
pdf 共41頁 |
來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
王秋蘅 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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基本面：修復(fù)受阻，低位波動，蓄力上升。2022年基本面趨勢下行，銷售、投資處于歷史低位，2023年銷售預(yù)計處于“U”型的底部抬升階段，竣工修復(fù)具備確定性，投資修復(fù)較為艱難，需要以時間換空間。2022年土地市場熱度已至低谷，22城全年供地計劃完成率不足五成，重點城市溢價1%以下或底價成交的地塊占到四分之三。2022年第三批供地央國企拿地漸顯乏力，地方城投拿地比重提升至53%。在分化和修復(fù)的預(yù)期下，預(yù)計2023年一二線城市房價基本穩(wěn)定，三四線城市微幅下行。當前首套房、二套房貸款利率較去年高點下降100bp以上，據(jù)我們測算首套房貸利率最低有望達到3.7%。
政策面：供需兩側(cè)強勢托底，博弈邏輯下持續(xù)寬松。2023年政策環(huán)境依舊以寬松為主，政策的發(fā)力程度依舊是博弈邏輯，關(guān)注兩個主要變化，銷售及行業(yè)風險。預(yù)計房貸利率繼續(xù)下行；需求側(cè)政策工具箱里工具逐步釋放，可以期待一線城市修改“認房認貸”規(guī)則、熱點二線城市放開“四限”等；供給側(cè)全渠道信貸空間打開，為“保教樓”和信用恢復(fù)提供持續(xù)資金支持。當前周期與以往相比，依舊有一定的寬松空間。
資金面：房企資金惡化程度趨于見底，政策支持下有望平穩(wěn)度過償債高峰。2021年以來，在三道紅線、貸款集中管理制度、預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴等調(diào)控下，流動性急劇收縮，房企資金呈現(xiàn)以下特征：1）經(jīng)營現(xiàn)金流與融資現(xiàn)金流雙雙惡化，融資及經(jīng)營資金占比分別為49.8%、50.2%，體量相當，上輪周期中融資資金占比達到六成；2）房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下行，房地產(chǎn)行業(yè)信貸占比明顯下降；3）房企非銀融資在十月首次同比轉(zhuǎn)正，其中ABS融資及信用債占比超九成，無新發(fā)海外債。行業(yè)在23年上半年迎來償債高峰，在信貸端政策不斷支持下有望平穩(wěn)度過。行業(yè)供給側(cè)出清仍在進行中，這個階段對于積極拿地的房企是一個拿地利潤率和市占率雙提升的好機會。
2023年核心運行數(shù)據(jù)判斷。2023年基本面的走勢取決于政策的寬松程度，中性情境下，政策在當前寬松節(jié)奏下穩(wěn)中有進、房價保持穩(wěn)定、行業(yè)風險得到有效控制，銷售在此環(huán)境下走上穩(wěn)健的實質(zhì)性復(fù)蘇道路。我們預(yù)計，2023年全國商品房銷售面積同比增速-3.2%，銷售金額同比增速-2.4%，土地購置費速為-15%，新開工面積增速為-26%，竣工面積增速2.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速-9.5%。
投資建議：政策端供需兩側(cè)雙管齊下有望助推銷售正式邁入復(fù)蘇道路，短期內(nèi)看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復(fù)行情，中長期的機會來自于拿地利潤率和市占率的提升。2023年行業(yè)供給側(cè)出清還未結(jié)束，格局在曲折的修復(fù)路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強，未來優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關(guān)注兩條主線：1）強信用、厚土儲、優(yōu)布局的全國性布局房企和確定性強的區(qū)域性房企：保利發(fā)展（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、濱江集團（002244 ）、建發(fā)股份（600153）、華發(fā)股份（600325）；2）母公司穩(wěn)定經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)物管公司及受益于保租房的逆周期代建公司：招商積余（001914）、萬物云（2602）、綠城管理控股（9979）。
風險提示：基本面數(shù)據(jù)恢復(fù)不及預(yù)期、需求側(cè)政策寬松不及預(yù)期、房價超預(yù)期下行等風險。
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