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需求側(cè)：政策春風(fēng)提振信心，居民中長貸雖弱于往年同期但邊際改善信號明顯
　　2022年11月，居民部門新增存款22,500億元，同比增加15,192億元，環(huán)比增加27,603億元。11月新增信貸12,100億元，同比減少600億元（-4.7%），環(huán)比增加5,948億元（+96.7%）；居民短貸新增525億元，同比少增992億元(-65.4%)，環(huán)比增加1037億元；居民中長貸新增2,103億元，同比少增3,718億元（-63.9%），環(huán)比增加1,771億元（+533.4%）；2022年1-11月累計(jì)新增居民中長貸2.56萬億元，同比增速為-55.2%，新增居民中長貸占新增人民幣貸款比重約12.9%（2021年全年水平為30.5%）。
　　截至11月21日，全國首/二套房按揭利率下限分別為4.10%/4.90%。103個(gè)重點(diǎn)城市主流首/二套房貸利率分別為4.09%/4.91%,分別環(huán)比下行3BP/持平；主流銀行平均放款周期26天。
　　供給側(cè)：“第二支箭”增信債權(quán)工具有效落地，控制行業(yè)出清主體范圍
　　11月房企境內(nèi)外單月合計(jì)發(fā)債366億元，環(huán)比-14.1%，同比-24.9%，單月凈融資-469億元。其中11月境內(nèi)債單月發(fā)行291億元，單月凈融資-101億元；11月境外發(fā)債規(guī)模提升，單月發(fā)行76億元，單月凈融資額約-369億元。具體來看，主流國央企仍保持相對暢通融資渠道；而在央行支持下，交易商協(xié)會(huì)繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，截至12月7日，已有龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、新城控股等多家房企申請儲(chǔ)架式注冊發(fā)行。
　　民企存量債務(wù)展期及重組方面，華夏幸福和融創(chuàng)中國涉及已到期債券（或部分）本金以及（或）應(yīng)計(jì)利息商議展期和債務(wù)重組的情況。
　　截至12月12日，我國上市公募REITs產(chǎn)品已增至23只。從上市日到至今的二級市場收益情況來看，除平安廣州廣河REIT、中金安徽交控REIT及華夏中國交建高速REIT外，其他產(chǎn)品全部實(shí)現(xiàn)正收益，其中14只股價(jià)較上市首日漲幅超20%，平均錄得漲幅20.4%，二級市場價(jià)格雖有所回調(diào)，但較發(fā)行價(jià)漲幅依舊可觀。12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇上提出“研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場化的長租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域”。
　　投資建議：2022年，地產(chǎn)行業(yè)政策面友好，多方釋放積極信號，明確提出房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。供給側(cè)來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府”因城施策“引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險(xiǎn)出清，促需求實(shí)質(zhì)性升溫。疫情管控優(yōu)化，房地產(chǎn)供需回暖可期，資本市場關(guān)注度提升明顯，投資建議關(guān)注三條主線：1）持續(xù)看好核心城市土儲(chǔ)充裕、信用優(yōu)勢顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來市占率與ROE率先提升，推薦保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂、中國海外發(fā)展等；2）持續(xù)看好先發(fā)布局多元賽道、注重運(yùn)營升維、第二增長曲線經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長的房企，推薦萬科A/萬科企業(yè)、龍湖集團(tuán)、新城控股等；3）關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報(bào)率，推薦華潤置地、上海臨港等。
　　風(fēng)險(xiǎn)分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險(xiǎn)等。