>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告：REITs市場擴(kuò)容對房企的三大影響-221215
| 上傳日期： |
2022/12/15 |
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| 1169KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
陳聰,張全國 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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我們認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場正在走向投融資的現(xiàn)代化，即大量社會化、機(jī)構(gòu)化的資金，正大量增配不動產(chǎn)市場。資金的涌入最初會圍繞物流倉儲、數(shù)據(jù)中心等少數(shù)領(lǐng)域展開，但很快會擴(kuò)展到不動產(chǎn)市場的每個領(lǐng)域?！胺康禺a(chǎn)”正越來越接近其國際含義——不是指住宅開發(fā)，而是指不同業(yè)態(tài)不動產(chǎn)全生命周期的投融管退。在中期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)的出表，也有望持續(xù)貢獻(xiàn)業(yè)績和穩(wěn)定現(xiàn)金流入。
▍C-REITs市場基礎(chǔ)資產(chǎn)類別和規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)容值得期待。12月8日，證監(jiān)會李超副主席表示將“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點(diǎn)范圍擴(kuò)展到市場化的長租房及商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域”，同時“盡快推動首批擴(kuò)募項目落地”。標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場有望迎來新一輪底層資產(chǎn)類型增加和規(guī)模擴(kuò)容。本文旨在分析REITs市場擴(kuò)容可能對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。
▍影響一：有效改善房企資產(chǎn)負(fù)債表。我們測算，截止2022年6月，A股房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)（此處主要是酒店，景區(qū)等經(jīng)營性資產(chǎn)）及投資性房地產(chǎn)賬面價值已超過萬億。我們測算，8家樣本房企存量物業(yè)以平均估值水平計算通過C-REITs市場出表可獲得現(xiàn)金凈流入達(dá)4410億元，同時出表后房企仍能通過持有REITs產(chǎn)品份額，享受原始資產(chǎn)70%的租金收益。盡管盤活存量資產(chǎn)是漸進(jìn)的，但其行業(yè)影響卻是巨大的。
▍影響二：持續(xù)增厚企業(yè)利潤水平。持有物業(yè)通過REITs市場出表將通過一次性出表收入及REITs產(chǎn)品長期運(yùn)營分紅提升上市房企利潤水平。上市房企作為REITs產(chǎn)品的原始權(quán)益人，還將通過持有REITs產(chǎn)品份額長期享受優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的收益回報。我們測算，頗有一些地產(chǎn)公司，按照年出表存量資產(chǎn)3%的速度計，盤活資產(chǎn)對每年業(yè)績的增厚程度，也在20%以上。
▍影響三：企業(yè)更積極培育專業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營和服務(wù)能力。截止2022年12月14日，已上市C-REITs產(chǎn)品23支，合計總市值847億，流通市值369億，我們測算當(dāng)前市場綜合現(xiàn)金分派率5.47%，其中產(chǎn)權(quán)類3.33%，經(jīng)營權(quán)類6.91%。我們相信，面對一個冉冉升起的REITs市場，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)也會把經(jīng)營重心放在專業(yè)不動產(chǎn)業(yè)態(tài)的改造運(yùn)營和效率提升上來。REITs不是一次靜態(tài)的不動產(chǎn)資產(chǎn)盤活狂歡，而是一次動態(tài)的不動產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)線提質(zhì)擴(kuò)容。長期而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)收入將更穩(wěn)定，競爭門檻也會逐漸提高。
▍風(fēng)險因素：REITs市場擴(kuò)容具體時間仍存在不確定性；房地產(chǎn)市場基本面有待恢復(fù)。
▍中國不動產(chǎn)市場的迅速現(xiàn)代化匹配中國房地產(chǎn)企業(yè)的供給側(cè)改革，看好藍(lán)籌房企的未來。我們認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場正在走向投融資的現(xiàn)代化，即大量社會化，機(jī)構(gòu)化的資金，正隨著社會大類資產(chǎn)配置的變化而大規(guī)模涌入不動產(chǎn)市場。盡管這種資金的涌入最初會圍繞物流倉儲，數(shù)據(jù)中心等少數(shù)領(lǐng)域展開，但很快卻會擴(kuò)展到不動產(chǎn)市場的每個領(lǐng)域?！胺康禺a(chǎn)”正越來越接近其國際含義——不是指住宅開發(fā)，而是指不同業(yè)態(tài)不動產(chǎn)的投融管退。在中期，企業(yè)大量資產(chǎn)的出表，則有望持續(xù)貢獻(xiàn)業(yè)績和穩(wěn)定現(xiàn)金流入。我們推薦藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)，看好萬科A、保利發(fā)展、華僑城、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)、金地集團(tuán)、金融街、中國國貿(mào)、陸家嘴、建發(fā)股份等，也看好港股上市的華潤置地、龍湖集團(tuán)、綠城中國、美的置業(yè)、越秀地產(chǎn)等。
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