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本周行情：本周（2022.12.12-12.16）恒生物管指數(shù)增幅為-8.6%；2022年內(nèi)截至12月16日YTD漲幅前三的公司為華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云和中海物業(yè)，分別增長(zhǎng)12.1%、11.7%和8.7%；2022年內(nèi)截至12月16日，恒生物管指數(shù)底部反彈96.4%，個(gè)股反彈幅度前三的公司分別為時(shí)代鄰里、旭輝永升服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)，分別反彈281%、225%和223%。
　　股東減持頻發(fā)，估值修復(fù)放緩：12月12日，旭輝控股公告擬出售所持旭輝永升服務(wù)23.26%的股權(quán)，已邀請(qǐng)潛在投標(biāo)人競(jìng)投；12月15日，旭輝永升服務(wù)公告控股股東Elite Force擬以4.4億港元出售5.15%公司股份；配售及競(jìng)投完成后，Elite Force持股比例將降至15.62%，林氏家族不再擁有旭輝永升服務(wù)的控股權(quán)，旭輝永升服務(wù)獨(dú)立性將大幅提高。此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)也于12月15日發(fā)布公告擬出售成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目及物業(yè)50%權(quán)益予太古地產(chǎn)。我們認(rèn)為股東減持有利于地產(chǎn)公司緩解現(xiàn)金流壓力，但會(huì)降低民營(yíng)物管板塊的熱度，短期受政策帶動(dòng)的估值修復(fù)將有所放緩，市場(chǎng)會(huì)擔(dān)心其他民營(yíng)物管的減持，后續(xù)要關(guān)注這些公司的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)及業(yè)績(jī)達(dá)成情況。
　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放積極政策信號(hào)：本周中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，支持剛性和改善性住房需求。12月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴再提房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。我們認(rèn)為政策仍有改善空間，尤其需求端支持政策有望持續(xù)出臺(tái)，行業(yè)信心和基本面將進(jìn)一步回暖，地產(chǎn)及物管板塊估值修復(fù)可期。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分別是雅生活服務(wù)（+2.6pct）、碧桂園服務(wù)（+0.8pct）和旭輝永升服務(wù)（+0.65pct）。
　　地產(chǎn)強(qiáng)則物管強(qiáng)：物業(yè)管理公司的發(fā)展從規(guī)模的快速擴(kuò)張到經(jīng)營(yíng)能力的夯實(shí)轉(zhuǎn)變。過(guò)去看重的是擴(kuò)張、收并購(gòu)的能力、規(guī)模成長(zhǎng)的速度，現(xiàn)在更看重成長(zhǎng)的質(zhì)量，尤其是資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定性。從公司治理和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)層面，物管公司和地產(chǎn)公司仍關(guān)連度較高，物管板塊目前尚不能走出獨(dú)立行情，地產(chǎn)板塊企穩(wěn)是物管板塊修復(fù)的重要前提。截至12月16日，港股物管行業(yè)平均估值對(duì)應(yīng)2022/2023年分別為11.3/10.6XPE。我們認(rèn)為隨著地產(chǎn)紓困政策的陸續(xù)出臺(tái)，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低，物管板塊的估值有望回升。建議關(guān)注央企物管公司中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和越秀服務(wù)，民企物管公司旭輝永升服務(wù)、寶龍商業(yè)、新城悅服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)擴(kuò)張不及預(yù)期；計(jì)提減值損失超預(yù)期；收繳率不及預(yù)期；增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期。