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聚焦高能級(jí)城市，銷售均價(jià)逆勢(shì)提升。公司披露2022年銷售業(yè)績(jī)，全年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額792.4億元，同比下滑42.2%；銷售面積631.6萬(wàn)平，同比下滑46.3%；銷售均價(jià)12546元/平，同比上升7.6%。根據(jù)公司中報(bào)，2022年上半年高能級(jí)城市銷售占比有所提高，一二線城市銷售占比達(dá)80%，粵港澳/長(zhǎng)三角/長(zhǎng)江中游/京津冀/西南經(jīng)濟(jì)區(qū)銷售額占比分別為17.0%/45.0%/13.9%/10.5%/13.6%。
　　“三箭齊發(fā)”為公司打開融資渠道，信用逐步修復(fù)。2022年11月公司與中行（300億）、交行（200億）、工行、建行、郵儲(chǔ)銀行等多家銀行簽訂戰(zhàn)略合作，在開發(fā)貸、債券承銷與投資、預(yù)售資金監(jiān)管保函、境外融資、內(nèi)保外貸、房地產(chǎn)并購(gòu)融資等方面獲得綜合授信支持。12月多次發(fā)債，先后發(fā)行15億中票（票面利率2.99%，由中債增進(jìn)提供擔(dān)保）、12.5億公司債（2年期票面利率3.9%，2+2年期票面利率4.9%，由中證金融和國(guó)君證券聯(lián)合創(chuàng)設(shè)CDS信用保護(hù)工具5億、純信用方式發(fā)行7.5億）。截止2022年6月末公司凈負(fù)債率為44.9%，較年初下降1.4pct，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率70.3%，較年初下降1.8pct；現(xiàn)金短債比達(dá)1.73；2022年上半年平均融資成本為4.6%，較2021年下降22個(gè)基點(diǎn)。
　　半年度營(yíng)收表現(xiàn)平穩(wěn)，利潤(rùn)有所下滑。公司2022H1營(yíng)收316.6億元，同比下滑4.2%，主要由于確認(rèn)的銷售面積以及結(jié)算單價(jià)的降低；歸母凈利潤(rùn)15.4億元，同比下降28.6%；核心歸母凈利潤(rùn)達(dá)16.6億，同比下降26.5%，同期公司毛利率達(dá)17.9%，較去年同期下滑2.8pct。
　　投資審慎，區(qū)域深耕持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)。公司堅(jiān)持區(qū)域深耕及城市升級(jí)戰(zhàn)略，持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)，2022年6月末公司擁有337個(gè)項(xiàng)目，土儲(chǔ)總建面達(dá)4294萬(wàn)方，覆蓋2021年銷售面積4倍，可開發(fā)資源充足。土儲(chǔ)整體優(yōu)質(zhì)，聚焦高潛力區(qū)域，其中粵港澳/長(zhǎng)三角/長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)占比合計(jì)近67%。
　　投資建議：公司背靠美的集團(tuán)，融資渠道不斷打開，在市場(chǎng)信心逐步修復(fù)的背景下，公司銷售拿地有望重新進(jìn)入正常狀態(tài)。預(yù)測(cè)公司2022/2023/2024年EPS為2.16/2.22/2.11元人民幣，我們給予公司“增持”，目標(biāo)價(jià)13.88元/股，對(duì)應(yīng)2023年業(yè)績(jī)5.5倍PE。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)和估值判斷不達(dá)預(yù)期；國(guó)內(nèi)新冠疫情反復(fù)。