>> 國海證券-2023年房地產(chǎn)行業(yè)市場展望(政策篇)-230106
| 上傳日期： |
2023/1/8 |
大?。?/td>
| 616KB |
| 格式： |
pdf 共18頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏磊 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
無限制-登錄即可下載 |
|
|
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作”，“因城施策，支持剛性和改善性住房需求”。住建部部長倪虹指出“對于購買第一套住房的要大力支持；對于購買第二套住房的，要合理支持”?！敖鹑?6條”等政策相繼出臺，幫助優(yōu)質(zhì)頭部房企化解風(fēng)險；多地市也宣布放寬限購限貸政策，促進(jìn)居住消費。我們預(yù)計政策暖風(fēng)會繼續(xù)吹。
房地產(chǎn)政策還有多大空間？結(jié)合政策規(guī)律和過往經(jīng)驗，我們對2023年房地產(chǎn)政策進(jìn)行展望。
需求端：預(yù)計行政、金融、稅收繼續(xù)合理調(diào)整限制，著力擴(kuò)大有效需求，釋放消費潛力。
本輪需求端政策重點是優(yōu)化限制政策，增加金融政策支持，提供稅收優(yōu)惠，進(jìn)一步支持剛性和改善性住房消費，解決好新老市民、青年人等住房問題。
中財辦表示要著力改善預(yù)期，擴(kuò)大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費等領(lǐng)域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放；結(jié)合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題；鼓勵加大保障性租賃住房供給，發(fā)展長租房市場；合理增加消費信貸，支持住房改善等消費。
1、優(yōu)化不合時宜的行政限制政策
行政層面，當(dāng)前已出臺政策包括：低能級城市取消限購、限價，高能級城市結(jié)合民生政策松限購，對高品質(zhì)住宅提升限價標(biāo)準(zhǔn)。未來的政策空間預(yù)計主要是：逐步取消已過時宜的行政限制政策，助力解決新市民、青年人等住房問題。具體來講，一是可能進(jìn)一步放寬行政限制措施（部分城市取消、部分城市區(qū)域優(yōu)化）。截至2022年12月15日，超30個城市已經(jīng)在限購區(qū)域、限購數(shù)量等方面進(jìn)行了調(diào)整。如4月30日，惠州市宣布惠陽區(qū)和大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)取消限購。但相比2014年，全國46個限購城市中41個城市取消限購，本次政策調(diào)整或許力度還可以更強(qiáng)，涉及范圍還可以更廣。二是給予購房優(yōu)惠?？赡芤园l(fā)放購房補(bǔ)貼等形式直接促進(jìn)房地產(chǎn)消費。
2、金融降利率降首付，調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
金融層面，當(dāng)前已經(jīng)出臺的政策包括：下調(diào)房貸利率，部分城市降低首付比例，調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。未來的政策空間或包括：利率進(jìn)一步下調(diào)，降首付、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸標(biāo)準(zhǔn)的城市進(jìn)一步擴(kuò)圍。具體來講，一是利率或存在進(jìn)一步下調(diào)空間。2022年5月，央行發(fā)布首套房貸利率下限降為LPR-20bp，二套房貸利率下限為LPR+60bp；9月，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。2023年1月，央行繼續(xù)發(fā)文，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，覆蓋的城市范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。當(dāng)前，多數(shù)城市房貸利率加點仍比較高。目前只有少數(shù)城市突破利率下限，我們預(yù)計剩余城市利率還有下調(diào)空間。二是預(yù)計首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍有調(diào)整空間。目前，部分城市首套房認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，且“認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格至認(rèn)貸款記錄，二套房首付比例較高，對合理的換房改善需求容易形成誤傷。三是預(yù)計首付仍有下降空間。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至2022年11月18日，80余城調(diào)整首套商貸首付比例至20%。但是針對大量限購城市，首付比例仍然較高。
3、個稅、增值稅、契稅、土增稅稅收優(yōu)惠
稅收層面，當(dāng)前出臺的政策主要包括：階段性換房個稅返還、契稅補(bǔ)貼。未來的政策空間或包括：增值稅免征年限由5年縮短至2年、契稅稅率優(yōu)惠、個人所得稅減免、二手項目交易環(huán)節(jié)土增稅減免。具體來講，2022年以來，多項稅收優(yōu)惠政策在不同城市落地。在東莞、沈陽、無錫等地，個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限，已由5年縮短至2年。寶雞、廣水、永州、瑞金、南通等城市，宣布給予購房者不同數(shù)額的契稅優(yōu)惠。個人所得稅方面，國家稅務(wù)總局宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。未來，我們預(yù)計稅收政策會在更多城市擴(kuò)圍，二手項目交易環(huán)節(jié)的土地增值稅等多個稅種有望施行進(jìn)一步的優(yōu)惠政策。
供給端：扎實做好“三?！惫ぷ?，推動行業(yè)并購重組。
供給端政策重點是改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況、國資鼓勵收并購、金融支持再加力、地方政府收購商品房作為保障性租賃住房。
供給端方面，中財辦表示各地區(qū)和有關(guān)部門要扛起責(zé)任，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作；繼續(xù)給行業(yè)提供足夠的流動性，滿足行業(yè)合理融資需求；推動行業(yè)并購重組；完善相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策及制度。2022年已出臺的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等。
1、改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債狀況
一方面，通過定向增發(fā)的方式增加權(quán)益。易會滿主席在2022金融街論壇年會上的主題演講中特別強(qiáng)調(diào)，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購重組及配套融資，支持有
|
|
