>> 中誠信國際-房地產行業(yè)周期回顧與市場展望：房地產市場持續(xù)筑底，銷售額難回歷史高位-230106
| 上傳日期： |
2023/1/6 |
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| 1296KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
中誠信國際 |
| 評級： |
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作者： |
余璐,白茹,吳艷名 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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要點
自1998年中國進入商品房時代至2007年，在經濟增速整體保持持續(xù)上行態(tài)勢及相對單一的房地產調控政策工具背景下，中國房地產市場保持單邊上行的發(fā)展態(tài)勢。而2008年以來，經濟波動增加同時房地產調控政策工具日益多元化，房地產行業(yè)隨經濟及政策環(huán)境的變化呈現出周期性波動特征。其中在2016年以前，隨經濟及政策的頻繁轉換，房地產行業(yè)經歷了三輪從下行到復蘇的周期，而2016年以來在“房住不炒”政策基調下，房地產行業(yè)調控日益趨嚴，行業(yè)發(fā)展放緩，直到2021年下半年，伴隨著規(guī)模房企債務風險加速釋放，行業(yè)進入新一輪下行周期，并持續(xù)至今。本報告分別從政策環(huán)境、信用環(huán)境及需求環(huán)境分析對比本輪房地產行業(yè)下行與此前歷史周期的不同，并結合歷史經驗及當前市場環(huán)境的新變化對房地產市場進行展望。
從政策環(huán)境來看，周期底部寬松的貨幣政策環(huán)境及較大力度的房地產信貸及稅收支持政策對推動房地產行業(yè)由周期底部邁向復蘇起到較為明顯的作用，2008~2016年三輪房地產行業(yè)周期中，從政策拐點到商品房銷售回正的周期分布在3~8個月不等。雖然2022年以來政策邊際好轉，但市場信心不足使得流動性向房地產領域傳導仍存在一定阻礙，從政策底到市場底的傳導將更為緩慢。
從信用環(huán)境來看，房地產行業(yè)在過往周期輪動中始終保持信用擴張態(tài)勢。但持續(xù)多年的加杠桿亦使得行業(yè)債務風險逐步積累。2021年以來隨融資環(huán)境全面收縮，行業(yè)信用風險加速釋放，形成行業(yè)信用收縮周期與市場下行周期相互交疊、相互影響的負反饋效應，且2022年以來二者共振效應進一步增強，對行業(yè)復蘇產生較大阻力。
從需求環(huán)境來看，低出生率和人口老齡化帶來的購房適齡人口下降以及城鎮(zhèn)化進程放緩，導致當前房地產市場整體需求放緩；購房能力及消費意愿下降對商品房需求的恢復產生不利影響。
展望未來，當前市場預期或較前期有所改善，加之持續(xù)大幅的回落使得商品房銷售額處于較低的基數水平，隨寬松政策效果釋放及疫情管控因素的消除，我們預計商品房銷售額逐步筑底，但在“房住不炒”的政策基調以及需求整體放緩、行業(yè)信用收縮壓力下，市場大幅回暖的可能性不大，銷售金額難回歷史高位。
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