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住建部部長接受央視采訪，稱對首套房需要應(yīng)大力支持。中國人民銀行建立常態(tài)化差別化住房信貸政策利率下限決定機(jī)制，預(yù)計(jì)大量城市首套房利率下限將會(huì)取消，推動(dòng)利率持續(xù)下行，直到市場完全復(fù)蘇。我們預(yù)計(jì)2023年市場前低后高，銷售復(fù)蘇較快，開發(fā)投資復(fù)蘇較慢。
　　▍根據(jù)央視新聞，住建部部長稱，對于購買第一套住房要大力支持。首付比，首套利率該降的，都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新，以小換大，生育多子女家庭都要給予政策支持。中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
　　▍對房地產(chǎn)首提“大力支持”，不應(yīng)低估政策的決心和力度。第二十屆中央委員，住建部黨組書記，部長倪虹首次提出對首套房需求應(yīng)該“大力支持”，這一表態(tài)充分說明了房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需的重要作用，也說明了監(jiān)管對于2023年房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)回升的信心?？v觀歷史，我們很少見到資本市場高估地產(chǎn)政策的作用，卻屢屢見到投資者對政策效果信心不足。例如，2014年底投資者普遍懷疑政策能否拉動(dòng)行業(yè)復(fù)蘇，尤其是供求明顯存在錯(cuò)配的低線城市，但政策當(dāng)時(shí)確實(shí)做到了。
　　▍粘性動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制形成，推動(dòng)按揭貸款利率持續(xù)下行。2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策；符合條件（連續(xù)三個(gè)月房價(jià)下降）的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。此次出臺(tái)的新規(guī)，則將之前的臨時(shí)性規(guī)定常態(tài)化，并設(shè)定了未來政策退出的路徑。政策退出的條件是該區(qū)域連續(xù)三個(gè)月房價(jià)環(huán)比和同比均上漲（這一門檻是比較高的），這就保證了進(jìn)入利率自主決定的城市，優(yōu)惠窗口保持的時(shí)間相對較長，不會(huì)出現(xiàn)市場尚未完全復(fù)蘇，政策就過快退出的局面。
　　▍按揭貸款利率處于下降通道，對銷售的累積作用預(yù)計(jì)在2023年顯現(xiàn)。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，2022年12月19城首套房貸利率降低到4.0%以下，只有9城高于4.1%。這說明此前臨時(shí)性政策安排行之有效。按照9-11月國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在70個(gè)大中城市中有38個(gè)城市房價(jià)同比環(huán)比均連續(xù)下降。這意味著至少有這38個(gè)城市可以取消首套房按揭貸款利率下限。國家統(tǒng)計(jì)局沒有公布70個(gè)大中城市以外的城市房價(jià)表現(xiàn)，我們相信，70個(gè)以外的城市絕大多數(shù)是三四線城市，各地政府在進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估的時(shí)候，很可能發(fā)現(xiàn)也符合取消按揭貸款利率下限的條件。我們認(rèn)為，在經(jīng)過幾輪評(píng)估之后，除個(gè)別城市外，對首套房按揭貸款利率的下限將會(huì)基本取消，直到市場全面回暖再恢復(fù)。
　　▍2023年房地產(chǎn)市場前低后高，銷售復(fù)蘇較早，開發(fā)投資復(fù)蘇預(yù)計(jì)較晚。我們認(rèn)為，不斷累積的政策，疊加疫后復(fù)蘇的經(jīng)濟(jì)基本面，將在春節(jié)后陸續(xù)帶動(dòng)區(qū)域市場復(fù)蘇。我們預(yù)計(jì)2023年全國商品房銷售額同比增長4.7%，其中2023年四季度單季有望同比增長超過15%，前低后高態(tài)勢明顯。企業(yè)信心確實(shí)不足，保交付和保信用政策需要時(shí)間推進(jìn)，所以我們認(rèn)為2023年開發(fā)投資仍將出現(xiàn)小幅負(fù)增長，但2024年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能重歸增長通道。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：房地產(chǎn)市場基本面復(fù)蘇緩慢的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)2022-2023年結(jié)算項(xiàng)目盈利能力偏低的風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍珍惜政策機(jī)遇，二次分化，存量盤活和再融資三主線選股。我們認(rèn)為，市場已經(jīng)進(jìn)入了貨值主導(dǎo)的銷售二次分化窗口。預(yù)計(jì)一些在2022年積極拿地的公司合計(jì)半數(shù)以上的2022年新增項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到銷售條件。以此為契機(jī)，盡管市場依舊低落，這些企業(yè)的銷售表現(xiàn)可能從2022年12月起一直出色，市占率提升甚至快于2022年全年。此外，REITs政策變革有望積極盤活房企存量資產(chǎn)，有大量存量資產(chǎn)的企業(yè)可能受益。再融資本身推動(dòng)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表更健康，再融資預(yù)案公告之后往往伴隨相關(guān)企業(yè)的良好股價(jià)表現(xiàn)。我們看好藍(lán)籌地產(chǎn)公司，建議關(guān)注萬科A(萬科企業(yè))，保利發(fā)展、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、陸家嘴、華僑城、金融街、濱江集團(tuán)、華潤置地、美的置業(yè)、龍湖集團(tuán)等公司。