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事項(xiàng)：
　　1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
　　平安觀點(diǎn)：
　　延續(xù)2022年9月央行、銀保監(jiān)階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。2022年央行、銀保監(jiān)曾聯(lián)合發(fā)布通知，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，可階段性自主決定階段性維持，下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，因而此次政策為2022年9月政策的時限延續(xù)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比自2022年4月以來持續(xù)為負(fù)，9-11月降幅分別為-2.3%、-2.4%、-2.3%；環(huán)比自2022年2月以來持續(xù)為負(fù)，9-11月降幅分別為-0.3%、-0.4%、-0.2%，環(huán)同比分別連續(xù)8個月、10個月下降，樓市壓力猶存。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，2022年12月，103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.09%，已低于首套房利率下限（4.1%）0.01個百分點(diǎn)，截至2022年12月18日已有19城首套房貸主流利率降至4.0%以下，其中二線城市有6個，三四線城市13個，倘若LPR不再調(diào)整，多數(shù)城市房貸下行空間已經(jīng)不大。
　　符合“因城施策”導(dǎo)向，利于壓力較大城市樓市穩(wěn)定。2022年12月劉鶴副總理講話重提“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，表示正在考慮新的舉措，引導(dǎo)市場預(yù)期和信心回暖。本次央行、銀保監(jiān)決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，且后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限，將住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，體現(xiàn)因城施策的政策導(dǎo)向，降低居民購房成本，緩解部分城市樓市壓力。盡管11月以來三支箭齊發(fā)，需求端政策持續(xù)寬松，但防疫政策調(diào)整短期對外出看房有所沖擊，12月單月百強(qiáng)房企銷售額、銷售面積同比分別下降31.5%、34.9%，降幅較11月擴(kuò)大3.9個、1.1個百分點(diǎn)。2022年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確以支持住房改善作為擴(kuò)內(nèi)需重要抓手，重申支持剛性和改善性住房需求，定調(diào)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，預(yù)計(jì)2023年疫情平穩(wěn)轉(zhuǎn)段有望與更多寬松政策形成合力，助力各方信心修復(fù)，化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
　　投資建議：當(dāng)前行業(yè)政策風(fēng)向加速轉(zhuǎn)變，短期政策博弈及股權(quán)融資主題機(jī)會仍存，中期行業(yè)筑底企穩(wěn)、基本面修復(fù)將推動行情延續(xù)。短期建議關(guān)注政策彈性大的超跌房企如金地集團(tuán)、新城控股等；持續(xù)關(guān)注積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強(qiáng)信用房企保利發(fā)展、招商蛇口、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)、萬科A等。同時建議關(guān)注物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)會。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)政策改善及時性低于預(yù)期將導(dǎo)致樓市調(diào)整幅度擴(kuò)大、調(diào)整時間拉長，對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響；2）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。