>> 中信證券-房地產(chǎn)行業(yè)專題報告：地產(chǎn)行業(yè)研究的四個常見誤區(qū)-230105
| 上傳日期： |
2023/1/5 |
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| 1124KB |
| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
強于大市 |
作者： |
陳聰,張全國 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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我們認為，房地產(chǎn)研究可能存在周期拐點片面強調(diào)銷售先行指標(biāo)、低估政策的效果、過于重視滯后的利潤表兌現(xiàn)度以及忽視房地產(chǎn)銷售季節(jié)性特征等方法論誤區(qū)。厘清房地產(chǎn)行業(yè)研究方法論，準(zhǔn)確把握行業(yè)長周期和中周期的位置，是開展研究和投資決策的重要理論基礎(chǔ)。
▍房地產(chǎn)研究可能存在一些方法論的誤區(qū)，我們在本篇報告展開討論。
▍誤區(qū)一：行業(yè)政策拐點時過分看重銷售數(shù)據(jù)和先行指標(biāo)。對房地產(chǎn)銷售的關(guān)注是合理的，銷售是決定公司現(xiàn)金流量表健康的關(guān)鍵因素，也是公司補充庫存的關(guān)鍵支撐。有一些銷售先行指標(biāo)可以預(yù)測銷售未來的變化，例如二手房掛牌量、二手房議價空間等。但在政策發(fā)生方向性變化時，我們認為過分強調(diào)銷售先行指標(biāo)，反而可能引發(fā)嚴(yán)重的誤判。這是因為，政策方向性變化的原因恰恰是銷售的異常表現(xiàn)（過好或者過差），政策轉(zhuǎn)向的目標(biāo)就是要扭轉(zhuǎn)銷售趨勢（房價上漲過快或行業(yè)銷售過差）。在這樣的時間點，我們認為關(guān)注政策的重要性遠超關(guān)注銷售先行指標(biāo)。2021年上半年就是這樣一個時間點，當(dāng)前我們認為也是這樣一個時間點。
▍誤區(qū)二：低估政策的效果，認為政策無法達成目標(biāo)。中國的房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性，歷史上來看，資本市場幾乎從未高估過政策的效果，而常常低估政策的空間和效果。例如，2010年初一些投資者認為限購政策是暫時的，政策無法根本上滿足房地產(chǎn)市場旺盛的需求，房地產(chǎn)公司盈利前景不會受到政策明顯沖擊，但事實并非如此。再如，2014年底投資者普遍懷疑政策能否拉動行業(yè)復(fù)蘇，尤其是供求明顯存在錯配的低線城市，但政策確實做到了。
▍誤區(qū)三：過分強調(diào)盈利預(yù)測變動對市值的影響。我們發(fā)現(xiàn)，盈利預(yù)測變動的方向的確和最后企業(yè)的盈利兌現(xiàn)度高度相關(guān)。在盈利預(yù)測不斷下調(diào)的周期，企業(yè)盈利確實大概率最后不達預(yù)期。但是，企業(yè)年報盈利不達預(yù)期本身和企業(yè)股價表現(xiàn)并沒有明顯的相關(guān)性。換言之，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤表由于存在顯著的滯后性，利潤兌現(xiàn)度在比較長的周期來看，既不是股價表現(xiàn)的正向指標(biāo)，也不是市值表現(xiàn)的負相關(guān)因素。
▍誤區(qū)四：忽視房地產(chǎn)銷售的季節(jié)特征。房地產(chǎn)銷售具備季節(jié)性。1）春節(jié)是行業(yè)傳統(tǒng)長假，一般企業(yè)放假天數(shù)都會遠超法定假日，且春節(jié)也是購房淡季，銷售基本停滯。2）為完成半年度及年底銷售任務(wù)，6月、12月企業(yè)會存在明顯沖量特征。在旺季對銷售過于樂觀，在淡季對銷售過于悲觀，也并不可取。
▍風(fēng)險提示：房地產(chǎn)行業(yè)的歷史研究經(jīng)驗，可能隨著房地產(chǎn)行業(yè)向新模式良性過渡而適用性下降；房地產(chǎn)行業(yè)的研究經(jīng)驗，不適用于個股的研究，而適合于判斷行業(yè)整體變化。
▍珍惜二次分化，三主線選股。我們認為，市場已經(jīng)進入了貨值主導(dǎo)的銷售二次分化窗口。預(yù)計一些在2022年積極拿地的公司合計半數(shù)以上的2022年新增項目已經(jīng)達到銷售條件。以此為契機，盡管市場依舊低落，這些企業(yè)的銷售表現(xiàn)可能從2022年12月起一直出色，市占率提升甚至快于2022年全年。此外，REITs政策變革有望積極盤活房企存量資產(chǎn)，有大量存量資產(chǎn)的企業(yè)可能受益。再融資本身推動企業(yè)資產(chǎn)負債表更健康，再融資預(yù)案公告之后往往伴隨相關(guān)企業(yè)的良好股價表現(xiàn)。我們看好藍籌地產(chǎn)公司，建議關(guān)注萬科A(萬科企業(yè))，保利發(fā)展、華發(fā)股份、金地集團、陸家嘴、華僑城、金融街、濱江集團、華潤置地、美的置業(yè)、龍湖集團等公司。
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