>> 國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)更新-對房企12月銷售數(shù)據(jù)的點評：亟待更寬松政策-230103
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本報告導讀：
2022年12月TOP50房企實現(xiàn)銷售金額4552億元，同比下降26.9%，較11月提升8.5pcts。其中民企同比下降49.1%，國企同比下降7.8%，央企同比下降2.3%。
摘要：
12月房企銷售出現(xiàn)回落，民企、國企和央企全面轉(zhuǎn)負，增速回落。2022年12月，TOP50房企實現(xiàn)銷售4552億元，同比下降26.9%，較11月回落4.4pcts，出現(xiàn)疲軟。其中，民企銷售增速較11月回落3.4pcts達到-49.1%。國企增速較11月回落2.2pcts達到-7.8%。央企增速較11月回落19.5pcts達到-2.3%。值得注意的是，2022年12月，TOP50房企中TOP10房企還是出現(xiàn)了銷售的改善，同比增速較10月回升4.7pcts達到-7.4%。TOP20中，保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、建發(fā)房產(chǎn)依然維持同比正增長。
當前行業(yè)關注重點已經(jīng)從供給端風險轉(zhuǎn)移到需求端刺激政策層面。隨著多項房企融資政策出臺和防疫政策優(yōu)化后，房企供給端的風險已基本消散，市場的關注重點已經(jīng)轉(zhuǎn)移到需求端的復蘇節(jié)奏和刺激政策的出臺節(jié)奏上。當前市場銷售依然處于疲軟狀態(tài)，因此市場對于需求端的利好政策存在較強烈預期。12月中央經(jīng)濟工作會議對于地產(chǎn)的描述也將支持改善性住房需求放到擴大內(nèi)需層面，預計在當前防范風險保交付的同時，刺激政策將逐漸出臺和落地。
12月以來，多個城市出臺需求端放松政策，但是更大力度政策仍需在2023年一季度觀察。當前二線城市的調(diào)控依然較2016年初的狀況更緊，盡管12月以來多個城市出臺寬松政策，二線城市行政調(diào)控依然有較大的放松空間。根據(jù)財聯(lián)社報道，廈門島外限購政策調(diào)整為在廈門市實際工作和生活的非本市戶籍無住房家庭和個人可在島外限購1套住房。杭州公積金執(zhí)行“認房不認貸”，且二套房首付比例下降至四成。重慶限購政策調(diào)整，自有住房用于長租可不計入套數(shù)。
當前依然是政策預期帶動的板塊行情持續(xù)發(fā)酵，基本面復蘇仍將后移。隨著保交付和融資環(huán)境改善，目前市場關注點回到需求端。在“房住不炒”的框架下，市場預期更大范圍的寬松政策。而從房企基本面看，隨著市場出清告一段落，并在2022年調(diào)整拿地布局，2023年的核心競爭力，在于信用和產(chǎn)品力同時具備。我們繼續(xù)推薦龍湖集團、招商蛇口、萬科A、保利發(fā)展、金地集團等，同時，一些小玩家和新玩家也在奮力改進自己產(chǎn)品，受益標的中交地產(chǎn)、建發(fā)股份等。
風險提示：政府重新放開前融再走土地金融模式，市場需求加速下行。
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