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事件：
　　1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
　　簡(jiǎn)評(píng)
　　首套房貸款利率長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)一步完善，更好地支持剛性住房需求。早在2022年9月29日，央行公告對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。本次首套房貸款利率長(zhǎng)效機(jī)制的建立是對(duì)9月份政策的進(jìn)一步完善，自2022年四季度起，每季度末月對(duì)前三個(gè)月的新房?jī)r(jià)格情況做動(dòng)態(tài)評(píng)估，若同環(huán)比皆連續(xù)三個(gè)月下降，則可自下個(gè)季度起階段性放寬首套住房貸款利率下限，若后續(xù)評(píng)估期內(nèi)新房?jī)r(jià)格同環(huán)比連續(xù)三個(gè)月均上漲，則恢復(fù)全國(guó)統(tǒng)一貸款利率下限要求。將房貸利率與房?jī)r(jià)走勢(shì)相掛鉤并做出動(dòng)態(tài)調(diào)整，有助于地方政府“因城施策”用足政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
　　符合條件的城市數(shù)量進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)活力有望進(jìn)一步激活。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，70大中城市中符合條件的城市達(dá)38個(gè)，較9月份增加15個(gè)。根據(jù)我們9月的測(cè)算，符合條件的城市2021年商品住宅銷售額占比約為50%~60%，本次政策出臺(tái)后，預(yù)計(jì)占比將進(jìn)一步擴(kuò)大，市場(chǎng)活力將進(jìn)一步激活，2023年銷售在四季度有望實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。
　　12月重點(diǎn)城市平均首套房貸利率已降至4.09%，達(dá)歷史新低。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，2022年12月103個(gè)重點(diǎn)城市平均首套房貸利率為4.09%，環(huán)比持平，同比下降155個(gè)bp，創(chuàng)歷史新低。其中一線城市平均為4.60%，二線及三四線城市平均為4.07%，一線城市同比降幅最小，僅為69pb，三四線城市同比降幅最大，為164bp。有19個(gè)城市首套利率已降至4.0%以下，其中二線6城，三四線13城，包括一線在內(nèi)僅有9個(gè)城市利率高于4.1%。
　　投資建議：本次首套房利率長(zhǎng)效機(jī)制的建立，有助于地方政府進(jìn)一步用足用好“因城施策”工具箱。住建部部長(zhǎng)倪虹表示，對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)，對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。預(yù)計(jì)未來(lái)需求端政策空間將持續(xù)打開(kāi)。我們堅(jiān)定看好“三高房企”、信用修復(fù)和政策放松下的銷售復(fù)蘇，推薦A股：萬(wàn)科A、保利發(fā)展、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)，港股：中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、碧桂園。后疫情時(shí)代，商業(yè)及物管企業(yè)的盈利和估值有望雙雙修復(fù)，推薦A股：新城控股、招商蛇口，港股：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云。我們同樣看好有能力參與不良項(xiàng)目處置的代建公司綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：本次貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制僅限于首套房，二套房利率仍按原規(guī)定執(zhí)行，覆蓋范圍有一定限制，對(duì)于市場(chǎng)的刺激作用仍待檢驗(yàn)。房企當(dāng)前仍然面臨著較大的壓力，一方面是業(yè)績(jī)，當(dāng)前疫情影響下，施工進(jìn)度受到較大影響，高毛利項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)有可能不及預(yù)期，從而導(dǎo)致全年毛利率進(jìn)一步下行。此外，由于市場(chǎng)下行，或許存在減值風(fēng)險(xiǎn)，另一方面是銷售，市場(chǎng)仍在持續(xù)下行，同時(shí)疫情可能導(dǎo)致推盤節(jié)奏會(huì)不及預(yù)期，公司在前期保持了較高的拿地強(qiáng)度，如果市場(chǎng)惡化，有可能會(huì)導(dǎo)致拿地時(shí)的預(yù)期價(jià)格無(wú)法實(shí)現(xiàn)，從而進(jìn)一步影響后續(xù)業(yè)績(jī)。