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利率-房價聯(lián)動常態(tài)化，需求端托底意志堅(jiān)決
　　5日晚，央行、銀保監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限，若房價同環(huán)比連續(xù)3個月均上漲，則恢復(fù)下限。此次首套房貸利率政策調(diào)整意味著需求側(cè)托底政策再加碼，據(jù)5日晚央視新聞消息，住建部長倪虹也表示大力支持首套房需求，支持降低首付比以及首套利率，意味著需求端或還有政策空間。從“929”政策的實(shí)施效果來看，我們對于新政推動“穩(wěn)需求”持積極態(tài)度，房地產(chǎn)板塊將迎來貝塔機(jī)會。
　　房貸利率-房價聯(lián)動機(jī)制進(jìn)入常態(tài)化，長效機(jī)制再優(yōu)化
　　2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)會已經(jīng)開啟首套房貸利率的調(diào)整，對于22年6-8月新房價格同環(huán)比連續(xù)下降的城市，當(dāng)年第四季度可自主決定首套房貸利率下限的調(diào)整，新政意味著首套房貸利率-房價聯(lián)動機(jī)制常態(tài)化，有房價下行壓力的城市，其首套房貸利率可不設(shè)下限，而房價持續(xù)3月回升的城市，回歸正常管理機(jī)制。據(jù)統(tǒng)計(jì)局70城房價數(shù)據(jù)，去年9-11月新房均價同環(huán)比持續(xù)下降的城市數(shù)達(dá)38個，而6-8月符合條件的城市數(shù)僅為23個。70城中，有13個二線城市以及25個三線及以下城市在今年一季度符合突破全國首套利率下限的條件，其中有22個城市在本季度新獲資格。
　　22Q4多數(shù)城市選擇下調(diào)房貸利率下限，改善樓市信心亦有積極效用
　　據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，22Q4符合條件的23個城市中，共有15個城市首套利率下限低于全國水平，其中下調(diào)至3.95%的有5個（昆明、大連、安慶、濟(jì)寧、大理），至3.90%的有7個（天津、武漢、貴陽、襄陽、包頭、桂林、宜昌），調(diào)至3.80%的有3個（石家莊、溫州、泉州）。調(diào)整時間普遍在10-11月，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，下調(diào)首套利率對市場起到改善作用，這些城市合計(jì)銷售面積環(huán)比止跌回升，從11月的-8%升至12月的59%，同比降幅從11月的44.5%收窄至12月的11.9%，15城中，7城房價打破了連續(xù)3月同環(huán)比下行的趨勢。我們預(yù)計(jì)23Q1將有更多的城市加入這一隊(duì)伍，助力需求側(cè)信心修復(fù)。
　　需求側(cè)托底政策再加碼，關(guān)注行業(yè)貝塔機(jī)遇
　　此次首套房貸利率政策調(diào)整意味著需求側(cè)托底政策再加碼，從“929”政策的實(shí)施效果來看，我們對于新政推動“穩(wěn)需求”持積極態(tài)度，盡管需求端信心水平的慣性相對于供給端更大，但隨著供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，我們認(rèn)為信心的修復(fù)值得期待，房地產(chǎn)板塊將迎來貝塔機(jī)會，重點(diǎn)推薦：1）A股開發(fā)：華發(fā)股份、萬科A、新城控股、招商蛇口、金地集團(tuán)、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)；2）具備資源整合空間的房企：華聯(lián)控股；3）港股開發(fā)：中國海外發(fā)展、華潤置地、龍湖集團(tuán)；3）物管公司：華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、招商積余、新大正。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情、行業(yè)政策、行業(yè)基本面下行、部分房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。