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本周行情：本周（2023.1.3-1.6）恒生物管指數(shù)增幅為13.2%，其中漲幅前三的公司為越秀服務(wù)、中海物業(yè)、保利物業(yè)，分別增長(zhǎng)32.6%、27.7%和24.6%；截至1月6日，恒生物管指數(shù)較2022年底部反彈111.1%，個(gè)股股價(jià)反彈幅度前三的公司分別為時(shí)代鄰里、碧桂園服務(wù)和融創(chuàng)服務(wù)，分別反彈272%、237%和235%。
　　頭部物管公司新增合約面積超億平米量級(jí)：根據(jù)中指物業(yè)研究數(shù)據(jù)，2022年1-12月，TOP 50物管公司新增合約面積共計(jì)約23.92億平米，新增合約面積均值為0.48億平米，其中頭部物管公司碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云、中海物業(yè)、旭輝永升服務(wù)及保利物業(yè)分別新增合約面積2.47、1.74、1.73、1.69、1.11、1.06和1.05億平米。
　　頭部物管公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)，第三方市場(chǎng)拓展是規(guī)模擴(kuò)張的主要方式：根據(jù)中指物業(yè)研究數(shù)據(jù)，2022年1-12月，TOP 50物管公司第三方市場(chǎng)拓展面積共計(jì)約18.72億平米，在新增合約面積中占比約78%，第三方市場(chǎng)拓展已成為物管公司規(guī)模擴(kuò)張的主要方式。其中，旭輝永升服務(wù)、雅生活服務(wù)、萬(wàn)物云、中海物業(yè)、保利物業(yè)、碧桂園服務(wù)及華潤(rùn)萬(wàn)象生活第三方市場(chǎng)拓展在新增合約面積中占比分別為92%、90%、83%、82%、75%、60%及21%。
　　港股通增持低估值物管公司：本周，港股通增持排名前三的分別是中海物業(yè)（+0.27pct）、寶龍商業(yè)（+0.25pct）和融創(chuàng)服務(wù)（+0.17pct）。
　　地產(chǎn)強(qiáng)則物管強(qiáng)：物業(yè)管理公司的發(fā)展從規(guī)模的快速擴(kuò)張到經(jīng)營(yíng)能力的夯實(shí)轉(zhuǎn)變。過(guò)去看重的是擴(kuò)張、收并購(gòu)的能力、規(guī)模成長(zhǎng)的速度，現(xiàn)在更看重是成長(zhǎng)的質(zhì)量，尤其是資產(chǎn)負(fù)債表的穩(wěn)定性。從公司治理和業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)層面，物管公司和地產(chǎn)公司仍關(guān)連度較高，物管板塊目前尚不能走出獨(dú)立行情，地產(chǎn)板塊企穩(wěn)是物管板塊修復(fù)的重要前提。截至1月6日，港股物管行業(yè)平均估值對(duì)應(yīng)2022/2023年分別為11.7/11.1XPE。我們認(rèn)為隨著地產(chǎn)紓困政策的陸續(xù)出臺(tái)，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低，物管板塊的估值有望回升。建議關(guān)注央企國(guó)物管公司中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和越秀服務(wù)，民企物管公司旭輝永升服務(wù)、新城悅服務(wù)、寶龍商業(yè)和融創(chuàng)服務(wù)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)擴(kuò)張不及預(yù)期；計(jì)提減值損失超預(yù)期；收繳率不及預(yù)期；增值業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期。