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每周一談：2022年集中供地回顧土地市場(chǎng)等待復(fù)蘇
　　2022年集中供地已基本完畢，從數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，2022年22城土地成交整體仍
　　保持低迷，市場(chǎng)仍未跟隨利好政策出臺(tái)而復(fù)蘇，成交特征如下：
　　成交量同比收窄：2022年全年22個(gè)集中供地城市土地成交總量13910萬(wàn)平
　　方米，同比減少38.9%，土地成交總價(jià)16736億元，同比減少19.4%，土地市場(chǎng)仍未完全復(fù)蘇，成交面積及總價(jià)均同比大幅減少。
　　成交樓板價(jià)有所提升：2022年22個(gè)集中供地城市成交平均樓板價(jià)12031元/平方米，較2021年提高31.8%，市場(chǎng)弱勢(shì)背景下，低能級(jí)土地市場(chǎng)關(guān)注度低，為避免影響市場(chǎng)熱度，盡快提高房企參與熱情，政府供地向核心城市及核心區(qū)傾斜，土地樓板價(jià)隨之提升。
　　溢價(jià)率保持在低位：2022年22城平均溢價(jià)率3.82%，較2021年減少4.7pct。
　　年內(nèi)觀察，市場(chǎng)熱度并未逐步走高：2022年集中供地平均溢價(jià)率各批次依次降低，盡管有政策利好出臺(tái)，市場(chǎng)參與情緒仍不積極；主因有二，其一銷(xiāo)售市場(chǎng)仍未復(fù)蘇，且在下半年受到停貸、疫情等沖擊，其二房企資金仍緊張，參與土拍積極性不高。
　　多數(shù)城市推出四批次以上供地計(jì)劃：為了避免多宗地塊集中入市，影響部分地塊的參拍熱度，多數(shù)城市啟用了四批次以上供地。
　　從具體城市來(lái)看，整體表現(xiàn)為高能級(jí)及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域土地市場(chǎng)熱度更高：
　　從土地成交總價(jià)觀察，上海表現(xiàn)一枝獨(dú)秀，同比增長(zhǎng)79%，另有寧波、合肥、福州、成都、無(wú)錫五座城市實(shí)現(xiàn)土拍收入正增長(zhǎng)，同比減少40%以下的城市包括濟(jì)南、天津、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春；東南沿海地區(qū)城市普遍表現(xiàn)更佳，而中部及北方城市土拍收入縮減更明顯。
　　從土地樓面價(jià)觀察，13座城市實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其中上海同比增長(zhǎng)128%，重慶增長(zhǎng)54%，蘇州增長(zhǎng)29%，樓面價(jià)增長(zhǎng)也印證了當(dāng)前土地成交多為優(yōu)質(zhì)土地；通過(guò)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)土地一方面支撐了土地市場(chǎng)熱度，同時(shí)優(yōu)質(zhì)土地最終入市，也將有力支撐未來(lái)商品房的銷(xiāo)售表現(xiàn)。
　　從溢價(jià)率觀察，不同城市間存在較大差異，深圳、合肥、北京、杭州、寧波均維持了6%以上的中等溢價(jià)水平，而土地市場(chǎng)熱度較低的天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春土地基本均為0溢價(jià)成交。
　　整體來(lái)看2022年土地市場(chǎng)并未復(fù)蘇，在弱勢(shì)市場(chǎng)表現(xiàn)出冷熱不均的特點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)城市與土地受到追捧，而非核心區(qū)位土地則關(guān)注度較低；預(yù)計(jì)在商品房市場(chǎng)走好，房企資金緊張緩解前，土地市場(chǎng)仍將保持低迷。
　　數(shù)據(jù)追蹤（1月2日-1月8日,受跨年影響數(shù)據(jù)存在波動(dòng)）：
　　新房市場(chǎng)：30城成交面積單周及累計(jì)同比分別為-10pct、-4pct，一線城市7pct，-14pct，二線城市-13pct，-2pct，三線城市-7pct，+5pct。
　　二手房市場(chǎng)：13城二手房成交面積單周同比+23pct，累計(jì)同比-2pct。
　　土地市場(chǎng)：100城土地供應(yīng)建筑面積累計(jì)同比-31pct，成交建筑面積累計(jì)同比+67pct，成交金額累計(jì)同比+45pct，土地成交溢價(jià)率為4%。
　　城市行情環(huán)比：北京（-51pct），上海（+27pct），廣州（-36pct），深圳（-81pct），南京（+14pct），杭州（+16pct），武漢（-78pct）。
　　投資策略：建議關(guān)注經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健及資信背景較好的龍頭房企保利發(fā)展、萬(wàn)科A、龍湖集團(tuán)。關(guān)注產(chǎn)品導(dǎo)向邏輯下的高品質(zhì)房企濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)等，關(guān)注資信背景良好，有發(fā)展?jié)摿Φ牡胤絿?guó)央企龍頭建發(fā)國(guó)際、越秀地產(chǎn)。同時(shí)關(guān)注民企風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)會(huì)，代建行業(yè)推薦龍頭綠城管理控股。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：銷(xiāo)售市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期，個(gè)別房企出現(xiàn)債務(wù)違約。