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投資摘要：
　　市場行情：本周（2.13-2.17）A股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-3.16%（上周1.13%），A股大盤（中證A股）漲幅-1.65%（上周-0.10%）；H股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅-2.73%（上周-1.17%），H股物業(yè)指數(shù)（恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)）漲幅-0.01%（上周-5.97%），H股大盤（恒生指數(shù)）漲幅-2.22%（上周-2.17%）。本周A股、H股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)均弱于大盤、H股物業(yè)板塊表現(xiàn)強于大盤。
　　行業(yè)基本面：
　　新房銷售降幅進一步收窄、二手房銷售持續(xù)回暖。從數(shù)據(jù)來看，27城商品房累計銷售面積（1.1~2.17）同比-11.6%，1月整月同比-33.1%；12城二手房成交面積（1.1~2.18）同比13.0%，1月整月同比-22.5%。
　　土地市場成交有所改善。從數(shù)據(jù)來看，100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.2.19）成交土地建面同比12.0%，上周累計同比18.4%；本周100大中城市（2.13~2.19）土地成交溢價率5.0%，上周4.3%；100大中城市本年累計（2022.12.26~2023.2.19）土地成交總價同比4.5%，上周累計同比21.9%。
　　內(nèi)債融資有所下滑，外債余額持續(xù)下降。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（1.1~2.19）累計同比-4.0%，1月整月同比-7.7%；內(nèi)地房企海外美元債券余額（截至2.19）同比去年同期-22.57%，環(huán)比上月末-1.04%；內(nèi)地房企海外港元債券余額（截至2.19）同比去年同期-17.51%，環(huán)比上月末-17.51%。
　　投資策略：《求是》雜志刊文強調(diào)要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，支持剛性和改善性住房需求，各地持續(xù)出臺公積金政策支持住房消費。本周，海南省、吉林市、惠州市和大連市都出臺了公積金購房支持政策，山東濰坊提出鼓勵開展商品房現(xiàn)房銷售試點和預(yù)售資金分期付款試點。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲城市分別有36個和13個，比上月分別增加21個和6個。我們認(rèn)為，隨著供需兩端政策形成合力，銷售市場正在走向觸底回升。
　　但是當(dāng)前新房市場復(fù)蘇動能依然較弱，市場觀望情緒依舊較濃，銷售的企穩(wěn)回升還需要政策的持續(xù)發(fā)力。新房銷售的企穩(wěn)是解決交付問題和行業(yè)信用風(fēng)險的核心，只有新房市場銷售實現(xiàn)了持續(xù)性復(fù)蘇，才能確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)，我們預(yù)計各地需求端鼓勵政策還將持續(xù)出臺。
　　我們推薦兩條投資主線：
　　主線一：具有信用優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)央企和國企，建議持續(xù)跟蹤保利發(fā)展、越秀地產(chǎn)。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢正推動優(yōu)質(zhì)央企和國企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢，持續(xù)的拿地推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時搶占先機，進一步提升市場份額。
　　主線二：開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，能夠率先獲得金融機構(gòu)重點支持，有效降低自身信用風(fēng)險的優(yōu)質(zhì)房企，建議持續(xù)跟蹤金地集團、碧桂園、龍湖集團。當(dāng)前政策思路已經(jīng)從“救項目”擴展到了“穩(wěn)房企”，經(jīng)營穩(wěn)健的民企有望獲得融資端的大力支持，市場對優(yōu)質(zhì)民企的擔(dān)憂也已經(jīng)大幅降低。
　　風(fēng)險提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險、資產(chǎn)大幅減值的風(fēng)險。