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2023年銷售及業(yè)績(jī)有望持續(xù)改善，上調(diào)至“買入”評(píng)級(jí)
　　進(jìn)入23年，我們認(rèn)為城建發(fā)展在資源稟賦兌現(xiàn)、股東資源支持等方面，有望實(shí)現(xiàn)超越往年的積極改善。此外，隨著優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)、股票市場(chǎng)好轉(zhuǎn)和疫情防控優(yōu)化，23年公司業(yè)績(jī)有望顯著改善。我們參考公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備下調(diào)營(yíng)收、上調(diào)毛利率和少數(shù)股東損益占比，并參考金融資產(chǎn)股價(jià)變化下調(diào)22年公允價(jià)值變動(dòng)和投資收益，預(yù)計(jì)22-24EPS分別為-0.42/0.43/0.56元（前值0.34/0.48/0.58元），可比公司平均2023PE為11.6倍，考慮到公司銷售和業(yè)績(jī)的積極改善以及潛在整合空間，我們認(rèn)為合理2023PE為15倍，目標(biāo)價(jià)6.45元（前值4.76元，基于14倍2022PE），上調(diào)至“買入”評(píng)級(jí)。
　　2022年銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)，現(xiàn)金流創(chuàng)新高助推后續(xù)核心城市拿地能力
　　公司北京棚改項(xiàng)目逐步進(jìn)入收獲期，天壇府于22年登頂北京單盤銷售榜，北京市場(chǎng)地位穩(wěn)固，推動(dòng)公司22年銷售表現(xiàn)遠(yuǎn)好于百?gòu)?qiáng)房企，逆勢(shì)創(chuàng)出歷史新高（超300億元，同比+17%）。得益于銷售發(fā)力以及北京一級(jí)開發(fā)和棚改項(xiàng)目的回款，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額及貨幣資金亦創(chuàng)出新高，“三道紅線”優(yōu)化，22年拿地強(qiáng)度達(dá)到30%，其中在北京新增5宗地塊，權(quán)益拿地總價(jià)達(dá)到86億元。展望23年，貝殼領(lǐng)先指標(biāo)顯示北京房地產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，北京市政府“一區(qū)一策”的提法意味著各區(qū)房地產(chǎn)政策有望迎來優(yōu)化機(jī)遇。公司在北京擁有充裕貨值，23年銷售金額有望進(jìn)一步增長(zhǎng)。
　　集團(tuán)擁有豐富的地產(chǎn)資源，“第三支箭”帶來整合空間
　　公司控股股東北京城建集團(tuán)隸屬于北京國(guó)資委，旗下除公司之外，截至22Q1還擁有較多地產(chǎn)資源，主要由住總集團(tuán)開發(fā)，大多分布于北京和天津，類型包括土地一級(jí)開發(fā)用地面積3770萬平、部分在建和完工在售的商品房項(xiàng)目、保障房項(xiàng)目規(guī)劃建面293萬平等，21年至22Q1拿地總價(jià)97億元。我們?cè)?022年12月4日的報(bào)告《國(guó)企整合啟幕，重掌核心資產(chǎn)話語權(quán)》中提出，“第三支箭”為大股東具備資源的上市平臺(tái)帶來了難得機(jī)遇，有望為公司快速整合資源、在主流城市進(jìn)一步擴(kuò)展市場(chǎng)占有率提供一條重要途徑。
　　業(yè)績(jī)受非主業(yè)因素?cái)_動(dòng)，2023年有望好轉(zhuǎn)
　　根據(jù)業(yè)績(jī)預(yù)告，22年公司預(yù)計(jì)歸母凈虧損7.91-10.92億元，扣非歸母凈虧損3.63-6.63億元，主要由于公司和參股投資企業(yè)中科招商所持有的交易性金融資產(chǎn)股價(jià)下跌，以及疫情導(dǎo)致的項(xiàng)目交付延遲和減租。展望23年，隨著優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)、股票市場(chǎng)好轉(zhuǎn)和疫情防控優(yōu)化，23年公司報(bào)表業(yè)績(jī)有望顯著改善，歸母凈利潤(rùn)有望恢復(fù)至2021年扣非歸母凈利潤(rùn)的水平。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：疫情發(fā)展不確定性，區(qū)域市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，棚改和一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，股權(quán)投資導(dǎo)致業(yè)績(jī)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。