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1、基本面：需求有支撐、供給將拖累，總量不悲觀、結(jié)構(gòu)強彈性。需求端，我們認(rèn)為我國中期房地產(chǎn)需求中樞約13.4億平，規(guī)模依然可觀；鑒于22年實際銷售將低于需求中樞、呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，預(yù)計23年需求端將逐步支撐銷售。但供給端，在資金端政策過度收緊下，出險房企數(shù)量創(chuàng)新高，估算行業(yè)銷售產(chǎn)能出清超38%，行業(yè)已處過度出清狀態(tài)，中期行業(yè)供給亟待修復(fù)，并且短期來看，新增供給緊缺+存量供給不足綜合導(dǎo)致供給端將拖累23年銷售修復(fù)。我們預(yù)計23年銷售面積同比-8%，新開工同比-9%，竣工同比-1%，投資同比-8%，并預(yù)判房地產(chǎn)銷售將進(jìn)入到“L”型總量弱復(fù)蘇，但結(jié)構(gòu)強彈性，包括一二線銷售更具彈性和優(yōu)質(zhì)房企集中度大幅提升。
　　 2、政策面：政策或全面轉(zhuǎn)向，供給端應(yīng)出盡出，需求端亟待跟進(jìn)。22年9月以來供需兩端持續(xù)加碼，供給端，債權(quán)融資“第二支箭”落地、股權(quán)融資“第三支箭”出臺，供給端政策應(yīng)出盡出；需求端，杭州等準(zhǔn)一線城市認(rèn)貸放松，但我們通過復(fù)盤來看，在信貸、降息、稅收、限購等需求端政策仍有放松空間，目前政策力度僅相當(dāng)于2014年的60%-70%，需求端政策亟待跟進(jìn)。我們認(rèn)為，展望后續(xù)政策路徑主要包括：1）供給端，如“三支箭”覆蓋主體和規(guī)模持續(xù)擴圍落地，三條紅線針對優(yōu)質(zhì)房企放開，并購重組稅費減免，商業(yè)地產(chǎn)REITs落地等；2）需求端，如四限放松、二套房首付比例及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松、房貸利率繼續(xù)下行、棚改房票安置擴圍等。
　　 3、估值面：供給過度出清，格局優(yōu)化更劇烈，估值中樞將上移。選股邏輯方面，市場從此前的內(nèi)卷式集中度提升轉(zhuǎn)向格局優(yōu)化集中度提升，行業(yè)生態(tài)更為持續(xù)；追溯2017年，行業(yè)市場總量仍處于量價齊升過程，房企在經(jīng)歷一波加杠桿后在手土儲均十分充沛，因此行業(yè)股價驅(qū)動因素主要在于規(guī)模增速；而當(dāng)前周期看，市場呈現(xiàn)供需雙弱局面，除去當(dāng)前拿地銷售更為靚眼優(yōu)質(zhì)公司外，也可擴容至第三象限中具備更優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的民企，以及一二線城市地方國企。估值空間方面，當(dāng)前11家房企結(jié)算PE均值7倍、銷售PE5倍，對比2018年結(jié)算PE均值13倍、銷售PE9倍，相應(yīng)上升空間仍有78%、92%。
　　 4、投資分析意見：東風(fēng)已至，大勢必行，維持“看好”評級。我們認(rèn)為，我國房地產(chǎn)目前需求端呈現(xiàn)出超跌狀態(tài)，供給端處于過度出清狀態(tài)，預(yù)計隨著供給緩慢修復(fù)，中期銷售將向著需求中樞13.4億平逐步回歸，但考慮到短期供需雙弱，短期銷售仍將呈現(xiàn)“L”型總量弱復(fù)蘇、但結(jié)構(gòu)強彈性，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將同時受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好，充分享受估值驅(qū)動、成長驅(qū)動雙重紅利。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，推薦：A股：保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份、招商蛇口、建發(fā)股份、金地集團、新城控股、中國建筑、萬科A，建議關(guān)注：棲霞建設(shè)；H股：華潤置地、建發(fā)國際、中海外發(fā)展、龍湖集團、碧桂園，建議關(guān)注：越秀地產(chǎn)、綠城中國；并維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：中海物業(yè)、保利物業(yè)、華潤萬象、新大正、碧桂園服務(wù)、旭輝永升服務(wù)，建議關(guān)注：招商積余、萬物云。
　　 5、風(fēng)險提示：政策再收緊，資金再惡化，出險房企范圍擴大。