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行業(yè)：銷(xiāo)售復(fù)蘇，土地溢價(jià)率提升。從日頻數(shù)據(jù)跟蹤來(lái)看，銷(xiāo)售逐漸復(fù)蘇。2023年截至2月24日，30城商品房成交面積1721萬(wàn)㎡，同比-19%；其中，長(zhǎng)三角、華南、華中&西南、華北&東北區(qū)域的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-26%、-26%、-12%、-1%；一線城市、二線城市、三線城市的商品房成交面積累計(jì)同比分別為-18%、-21%、-16%。
　　根據(jù)中指院拿地?cái)?shù)據(jù)跟蹤，2023年截至2月26日，300城住宅用地成交建面為2690萬(wàn)㎡，累計(jì)同比-38%。2023年2月單月成交建面為1335萬(wàn)㎡，單月同比-1.7%，當(dāng)月成交溢價(jià)率6.11%較前期明顯提升，時(shí)隔近1年重新攀升至5%以上。
　　此外，春節(jié)后政策放松頻出：①北京、上海、浙江杭州、浙江寧波、四川成都、廣西南寧等多地銀行放寬房貸還款年齡上限。②深圳整頓經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，部分銀行暫停接單、延緩審批。③貴陽(yáng)降低個(gè)人住房消費(fèi)門(mén)檻，鼓勵(lì)引導(dǎo)執(zhí)行首房首付20%。④海南調(diào)整二手房住房公積金貸款價(jià)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并回應(yīng)個(gè)人公積金貸款資產(chǎn)證券化仍在調(diào)研階段。⑤吉林市提高住房公積金最高貸款額度至70萬(wàn)元，延長(zhǎng)存量房房齡至30年。⑥證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)滿足不動(dòng)產(chǎn)合理融資需求。⑦央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。
　　年報(bào)前瞻：業(yè)績(jī)承壓明顯。受到行業(yè)景氣度影響，絕大多數(shù)房企2022全年業(yè)績(jī)承壓。在房地產(chǎn)板塊已公布業(yè)績(jī)快報(bào)或業(yè)績(jī)預(yù)告的70家公司中，業(yè)績(jī)預(yù)增公司5家，占比7%；業(yè)績(jī)扭虧公司4家，占比6%；業(yè)績(jī)預(yù)減公司20家，占比29%；業(yè)績(jī)首虧公司15家，占比21%；業(yè)績(jī)續(xù)虧公司26家，占比37%。
　　板塊：2月跑贏滬深300指數(shù)0.3個(gè)百分點(diǎn)。自上期策略報(bào)告發(fā)布至今，房地產(chǎn)板塊下跌2.7%，跑贏滬深300指數(shù)0.3個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)行業(yè)中排26名。根據(jù)Wind一致預(yù)期，按最新收盤(pán)日計(jì)，板塊2023年動(dòng)態(tài)PE為8.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.1倍動(dòng)態(tài)PE）高35.0%，比2021年估值水平（10.2倍動(dòng)態(tài)PE）低18.5%。
　　投資策略：節(jié)后銷(xiāo)售復(fù)蘇明顯，靜待信心重筑。春節(jié)后銷(xiāo)售復(fù)蘇明顯，且放松政策頻出，高層對(duì)房地產(chǎn)的支持態(tài)度愈發(fā)明確，我們認(rèn)為今年樓市“小陽(yáng)春”可期，且后續(xù)需求端政策跟進(jìn)力度無(wú)須擔(dān)憂，可靜待居民和房企信心重筑，房地產(chǎn)板塊將迎來(lái)銷(xiāo)售復(fù)蘇和政策放松的共振。我們看好三條主線：①久經(jīng)考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)房企；②接近“上岸”的困境反轉(zhuǎn)型標(biāo)的；③受地產(chǎn)拖累的物業(yè)板塊。3月組合推薦越秀地產(chǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1、后續(xù)政策落地效果不及預(yù)期；2、疫情等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；3、房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。