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房地產(chǎn)政策既鼓勵(lì)短期市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，也為長(zhǎng)期的新發(fā)展模式添磚加瓦。新房和二手房市場(chǎng)正在明顯快速?gòu)?fù)蘇，此前不被看好的三四線城市也在復(fù)蘇之列。且由于政策可持續(xù)，我們相信復(fù)蘇持續(xù)性也比較強(qiáng)。
　　▍金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》征求意見稿，提出要支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。我們預(yù)計(jì)，住房租賃企業(yè)可以獲得更加便利的貸款支持，也能利用好REITs市場(chǎng)。租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，能夠有效緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的輿論壓力，也能通過專業(yè)機(jī)構(gòu)適當(dāng)消化存量空置房屋（但這是有限的），還能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資起到支撐。
　　▍存量和增量按揭貸款利率有望繼續(xù)下降。根據(jù)中國(guó)人民銀行2022Q4貨幣政策報(bào)告，2022年末房貸余額38.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.2%，較2021年下降10.1個(gè)百分點(diǎn)，為有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)最低。需求不振和提前還款是按揭增速創(chuàng)新低的重要原因。我們預(yù)計(jì)按揭利率（包括存量和增量）會(huì)新一步下降，以提振需求。2022年12月，新發(fā)按揭利率為4.26%，較新發(fā)貸款平均利率高12個(gè)基點(diǎn)。
　　▍銷售快速?gòu)?fù)蘇，政策效果顯著。2023年年初到2月25日，重點(diǎn)城市新房成交套數(shù)同比下降18%，二手同比上升35%。其中2023年春節(jié)后29天，較2022年春節(jié)后29天，新房成交套數(shù)同比下降13%，二手則同比增長(zhǎng)59%。新房和二手房市場(chǎng)都在快速?gòu)?fù)蘇，我們預(yù)計(jì)新房市場(chǎng)將在3月迎來(lái)網(wǎng)簽的同比正增長(zhǎng)。不少三四線城市也在復(fù)蘇之列，企業(yè)認(rèn)購(gòu)情況已經(jīng)在最近一周明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)2月底網(wǎng)簽數(shù)字將有所表現(xiàn)。
　　▍政策框架維持，企業(yè)表現(xiàn)分化。房地產(chǎn)投資既取決于企業(yè)的銷售，更取決于企業(yè)的融資。信用債市場(chǎng)難在短期復(fù)蘇，我們預(yù)計(jì)開發(fā)投資復(fù)蘇會(huì)顯著滯后于銷售復(fù)蘇。且開發(fā)企業(yè)一致看好大城市，中小城市政府性基金收入下降壓力仍然很大。我們相信，房地產(chǎn)的需求鼓勵(lì)政策將在較長(zhǎng)時(shí)間維持。房企由于貨值不同，尤其是信用融資能力不同，預(yù)計(jì)表現(xiàn)相當(dāng)分化。其中，預(yù)計(jì)尾部項(xiàng)目型小公司的市占率提升，頭部融資渠道穩(wěn)定的企業(yè)銷售盈利能力和權(quán)益比上升。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：專業(yè)住房租賃機(jī)構(gòu)仍然面臨盈利能力偏低，負(fù)擔(dān)偏重的挑戰(zhàn)。商品房銷售全面復(fù)蘇仍有待時(shí)間驗(yàn)證。拿地偏少的企業(yè)銷售持續(xù)下滑風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍政策長(zhǎng)短兼顧，市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇。房地產(chǎn)政策既鼓勵(lì)短期市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，也為長(zhǎng)期的新發(fā)展模式添磚加瓦。新房和二手房市場(chǎng)正在明顯快速?gòu)?fù)蘇，此前不被看好的三四線城市也在復(fù)蘇之列。且由于政策可持續(xù)，我們相信復(fù)蘇持續(xù)性也比較強(qiáng)。我們看好銷售很可能超預(yù)期、此前拿地積極的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及受益于銷售復(fù)蘇的房地產(chǎn)服務(wù)商。