>> 國(guó)盛證券-房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)周報(bào)2023W8：新房二手房銷售繼續(xù)回暖，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)-230226
| 上傳日期： |
2023/2/27 |
大小： |
1287KB |
| 格式： |
pdf 共14頁(yè) |
來源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
金晶 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。近日，為進(jìn)一步發(fā)揮私募基金多元化資產(chǎn)配置、專業(yè)投資運(yùn)作優(yōu)勢(shì)，滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，在現(xiàn)有私募股權(quán)投資基金的框架下，新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點(diǎn)要求募集設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。
不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資范圍擴(kuò)容，“第三支箭”政策延續(xù)。2022年11月底證監(jiān)會(huì)決定在房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施時(shí)，就將“積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)”作為其中一項(xiàng)重要措施。此次政策是此前“第三支箭”的延續(xù)。事實(shí)上，自2021年以來，投資住宅類的不動(dòng)產(chǎn)私募基金基本無(wú)法備案，而此次投資范圍擴(kuò)容至存量商品住宅項(xiàng)目和市場(chǎng)化租賃住房，是最大亮點(diǎn)。試點(diǎn)的推進(jìn)將有助于滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，投資存量住宅，助力做好“保交樓”“保民生”工作。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金與信貨、債券及其他股權(quán)融資等金融工具形成合力，多箭齊發(fā)，有助于盤活存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為0.9%，領(lǐng)先大盤0.20個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第21名。本周上漲個(gè)股共102支，較上周增長(zhǎng)89支，下跌股數(shù)為30支。
新房：新房銷售繼續(xù)回暖。本周30個(gè)城市新房成交面積為345.1萬(wàn)平方米，環(huán)比提升15.1%，同比提升2.5%，其中樣本一線城市的新房成交面積為50.4萬(wàn)方，環(huán)比-19.5%，同比-31.3%；樣本二線城市為200.7萬(wàn)方，環(huán)比16.7%，同比1.9%；樣本三線城市為94.0萬(wàn)方，環(huán)比44.0%，同比41.3%。從今年累計(jì)8周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)2000.2萬(wàn)方，同比-10.9%；一線城市為432.3萬(wàn)方，同比-18.2%；二線城市為1116.8萬(wàn)方，同比-13.2%；三線城市為451.1萬(wàn)方，同比4.7%。
二手房：本周我們跟蹤的13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)135.6萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)17.1%，同比增長(zhǎng)84.1%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為44.0萬(wàn)方，環(huán)比12.8%；樣本二線城市為62.0萬(wàn)方，環(huán)比20.1%；樣本三線城市為29.6萬(wàn)方，環(huán)比17.4%。年初至今累計(jì)二手房成交面積為712.8萬(wàn)方，同比變動(dòng)為33.8%；其中樣本一線城市的累計(jì)二手房成交面積為220.9萬(wàn)方，同比13.9%；樣本二線城市為332.2萬(wàn)方，同比39.7%；樣本三線城市為159.7萬(wàn)方，同比39.7%。
信用債：根據(jù)wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本周共發(fā)行房企信用債16只，環(huán)比增加4只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)111.50億元，環(huán)比減少-43.7億元，總償還量138.62億元，環(huán)比增加114.85億元，凈融資額為-27.12億元，環(huán)比減少158.55億元。
投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，我們認(rèn)為在2023年Q1或者Q1切Q2時(shí)有望見到第三波大政策的加持。本輪的產(chǎn)能出清方向明確，大部分出險(xiǎn)民企最終的結(jié)局仍是縮表或退出市場(chǎng)。若第三波政策側(cè)重點(diǎn)是需求側(cè)政策，且市場(chǎng)有望在2023年某個(gè)時(shí)點(diǎn)進(jìn)入小型復(fù)蘇，我們認(rèn)為地產(chǎn)和物業(yè)繼續(xù)有絕對(duì)+相對(duì)收益的空間，地產(chǎn)的倉(cāng)位會(huì)比個(gè)股本身更重要。擇股的主要邏輯方向?qū)?cè)重于需求側(cè)政策利好的基本面股票，主要包含以下幾個(gè)方向：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的。A股：保利發(fā)展、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、萬(wàn)科A、招商蛇口、金地集團(tuán)；H股：綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、中國(guó)海外宏洋；2、受益于一線城市量?jī)r(jià)修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇及防疫放松的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)，疫情反復(fù)影響超預(yù)期。
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