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報(bào)告摘要：
　　市場(chǎng)表現(xiàn)：上周申萬房地產(chǎn)板塊收于3025.31點(diǎn)，累計(jì)上漲0.94%，同期上證綜指累計(jì)上漲1.34%，深證成指累計(jì)上漲0.61%，滬深300累計(jì)上漲0.66%；橫向?qū)Ρ?，板塊表現(xiàn)位于中游。
　　公司動(dòng)態(tài)：保利發(fā)展，2月23日，公司公布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，募資總額不超過125億元，本次向特定對(duì)象發(fā)行的股票數(shù)量不超過8.19億股，用于廣州保利領(lǐng)秀海、西安保利天匯等14個(gè)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。
　　成交市場(chǎng)：2月16日-2月22日，我們重點(diǎn)跟蹤的32城新房成交面積為428萬平，環(huán)比+17.6%，同比+1.7%；16城二手房成交面積為202萬平，環(huán)比+19.6%，同比+70.2%。
　　庫(kù)存情況：截止2月22日，10大城市待售面積8503萬方，環(huán)比0.4%，同比+0.9%，10大城市平均去化周期為13.9月，環(huán)比增加0.0月，相比去年同一日增加2.4月。
　　土地市場(chǎng)：2月13日-2月19日，100大中城市合計(jì)供應(yīng)土地建面231萬方，環(huán)比+329.0%，同比-47.6%；100大中城市成交土地建面383萬方，環(huán)比-35.0%，同比-16.9%；100大中城市樓面價(jià)為4325元/平，同比上月同期-35.7%，同比去年同期-64.3%。
　　投資建議：近期中央層面涉及存量房地產(chǎn)的政策頻出，包括基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引，央行發(fā)布關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見，整體利好投資性房地產(chǎn)較多的房企盤活存量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)。因城施策方面，廣州的房貸借款人最高年限放寬至85歲，揚(yáng)州和徐州首套房貸利率由4.1%降至3.8%，常州取消2年限售期。高頻銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步轉(zhuǎn)好，我們重點(diǎn)跟蹤的32城新房周度成交面積為428萬平，環(huán)比+17.6%，同比+1.7%；16城二手房成交面積為202萬平，環(huán)比+19.6%，同比+70.2%。在行業(yè)銷售逐步回暖的預(yù)期下，板塊將迎來政策面與基本面共振行情，板塊估值中樞有望進(jìn)一步修復(fù)。結(jié)構(gòu)上看，優(yōu)質(zhì)央國(guó)企將受益于供給側(cè)改革帶來的盈利水平提升，有望走出戴維斯雙擊行情，同時(shí)關(guān)注優(yōu)質(zhì)混企、民企信用修復(fù)困境反轉(zhuǎn)帶來的估值修復(fù)機(jī)會(huì)。需要指出的是，港股市場(chǎng)在經(jīng)歷了一年多的深度調(diào)整后，內(nèi)房股潛在收益空間可能更大。A股建議關(guān)注金地集團(tuán)、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)股份、華發(fā)股份、萬科A、濱江集團(tuán)；H股建議關(guān)注華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：國(guó)內(nèi)新冠疫情反復(fù)；購(gòu)房信心恢復(fù)不及預(yù)期。