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地產銷售企穩(wěn)修復，市場活躍度提升。]隨各類支持房地產銷售寬松政策的效果持續(xù)顯現，疫情防控恢復常態(tài)化管理后，購房需求有所釋放，市場逐步出現修復跡象。春節(jié)后多地樓盤來訪量明顯增加，周度成交量連續(xù)環(huán)比上漲；1月份全國70城新房價格指數環(huán)比漲幅0.0%，一年來首次止跌，且一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比轉漲。二手房銷售恢復領先新房，熱點城市二手房市場全面回暖，北京、成都、蘇州、杭州等城市周度成交量同環(huán)比均有較大漲幅。
　　地產銷售主要受到購買力及購買意愿兩方面影響，呈現邊際修復。據克而瑞調研結果，房價下跌及收入降低為影響購買意愿最主要兩大原因，占比分別為31%、30%，交付風險、限購限貸政策限制等因素同樣影響購買決策。半年內計劃買房的客群占比近五成，較去年上升9個百分點，可以看出購房需求依然存在，但由于購房者對房價下跌以及無法交付等問題的擔憂，觀望情緒較濃。
　　隨著宏觀經濟的復蘇居民購買力正在邊際修復。購買力方面主要受到居民收入預期影響，2022年住戶存款增加17.8萬億元，大幅高于2021年新增水平，1月住戶存款增加6.2萬億元，再創(chuàng)歷史同期新高，居民收入預期較弱，儲蓄意愿持續(xù)增強。但疫情防控恢復常態(tài)化后宏觀經濟正處于復蘇之中，失業(yè)率初顯下降趨勢，1月社會融資規(guī)模增量為5.98萬億元，其中人民幣貸款增加4.93萬億元，同比多增7308億元，超出市場預期。隨著經濟的逐步回暖，居民收入預期有望好轉，利于居民存款儲蓄的釋放，市場信心重建帶動樓市逐步回暖。
　　政策精準投放，前期壓制居民購房意愿的因素正在逐步化解。1）針對房價持續(xù)下跌問題，房貸款利率動態(tài)調整機制維穩(wěn)房價。1月央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率動態(tài)調整機制，以刺激購房需求，支持房價穩(wěn)定。2月百城首套主流利率平均為4.04%，創(chuàng)2019年以來新低，房貸利率下調疊加多方利好，貝殼50城二手房日均成交量較1月上半月增長超過70%。2）針對交付問題，各項政策持續(xù)落地緩解房企資金困境。政策性銀行推出保交樓無息貸款支持等?？顚Ｓ眉铀偻七M停工項目復工建設交付，此外，鼓勵開展現房銷售試點，規(guī)范房企預售資金監(jiān)管，修復購房者置業(yè)信心。
　　我們認為當前市場處于逐步好轉的過程之中，具備一定的持續(xù)性，但恢復的過程是緩慢的，并非短時間內快速恢復。目前無論是購房者的購買力還是購買意愿，都在邊際好轉，且伴隨宏觀經濟的復蘇，以及一系列地產調控政策的實施，這一修復具備可持續(xù)性。但復蘇的過程是逐步的，核心一二線城市復蘇快于低能級城市，逐漸帶動整體市場回暖，修復過程并非一蹴而就。目前各項支持性政策仍在持續(xù)落地，限制性政策優(yōu)化調整，多重利好下政策效果將緩步顯現。
　　投資建議：我們認為當前板塊應當關注2條投資主線：1）開發(fā)企業(yè)：華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、濱江集團、天健集團、南山控股、華潤置地、萬科A等；2）物管企業(yè)：碧桂園服務、華潤萬象生活、中海物業(yè)等。
　　風險提示：銷售恢復不及預期；政策效果不及預期；行業(yè)流動性風險。