>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)土地市場月度跟蹤報告(2023年1月)：1月百城宅地供需縮量，重點(diǎn)城市土拍市場回暖-230224
| 上傳日期： |
2023/2/24 |
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| 854KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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1月，受春節(jié)影響百城宅地供需縮量明顯，成交均價略降，二線宅地漲價明顯
1月，百城宅地供應(yīng)建面0.14億平，同比-32.3%；成交建面0.13億平，同比-46.7%；成交樓面均價為2,884元/平，同比-6.0%。分城市能級來看：
百城中一線城市未供應(yīng)和成交住宅類用地。
百城中二線城市宅地供應(yīng)建面318.7萬平，同比-22.7%；成交建面223.1萬平，同比-69.8%；成交樓面均價為5,496元/平，同比+36.3%。
百城中三線城市宅地供應(yīng)建面1,111.4萬平，同比-27.3%；成交建面1,090.3萬平，同比-36.8%；成交樓面均價為2,350元/平，同比-11.6%。
1月，主流頭部房企拿地較少，TOP50房企新增土儲價值同比-36.7%
1月，TOP50房企新增土儲價值438億元，同比-36.7%。新增土儲價值TOP3房企為綠城中國（41.5億元）、華潤置地（29.8億元）、江山萬里置業(yè)（25.4億元）；TOP50房企新增土儲面積1,229萬平，同比-25.7%；新增土儲面積TOP3房企為永州經(jīng)投發(fā)展（64.9萬平）、岳陽城投（57.4萬平）、泰森實(shí)業(yè)（54.8萬平）。
杭州、蘇州23年首輪土拍溢價率提升、熱度恢復(fù)明顯，城市土地市場分化明顯
截至2023年2月23日，22城2022年所有集中土拍已全部完成。2022年，22城集中供地（涉宅）成交建面1.46億平方米，同比下降41.0%；成交總價1.81萬億元，同比下降21.5%；成交樓面均價12,430元/平方米，同比提升33.0%。
22城中共有蘇州、杭州、上海、北京等9個城市發(fā)布了23年第一批集中供地公告，合計供應(yīng)涉宅土地156宗，合計供應(yīng)涉宅土地建面1,309萬平，其中，蘇州、杭州、鄭州已完成2023年第一批次集中土拍，成交建面合計約288.0萬平，成交總價合計約376.1億元，成交樓面均價約13,056元/平米，其中蘇州、杭州、鄭州成交溢價率分別為7.5%、9.3%、0.0%，供應(yīng)土地成交率分別為100%、100%、65.6%，城市土地市場熱度分化明顯。
投資建議：2023開年，監(jiān)管部門密集發(fā)聲，釋放積極信號，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場穩(wěn)定和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局。供給側(cè)來看，多部委相繼表態(tài)，通過信貸、債券、股權(quán)多種方式綜合協(xié)同，“三箭連珠”，執(zhí)行層面的可操作性大幅提升，有力提振了房地產(chǎn)行業(yè)信心；需求側(cè)來看，5年期LPR連續(xù)下調(diào)，地方政府“因城施策”引導(dǎo)合理住房需求，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)首付比例及按揭利率，發(fā)放購房補(bǔ)貼等。政策利好頻發(fā)，供給側(cè)信用風(fēng)險出清，促需求實(shí)質(zhì)性升溫，疫情管控優(yōu)化，供需回暖可期，資本市場關(guān)注度提升，投資建議關(guān)注三條主線：1）看好核心城市土儲充裕、信用優(yōu)勢顯著、品牌優(yōu)秀的龍頭房企未來市占率與ROE率先提升，建議關(guān)注保利發(fā)展、招商蛇口、中國金茂、中國海外發(fā)展等；2）看好先發(fā)布局多元賽道、注重運(yùn)營升維、第二增長曲線經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)定增長的房企，建議關(guān)注萬科A/萬科企業(yè)、龍湖集團(tuán)、新城控股等；3）關(guān)注存量資產(chǎn)資源豐富、質(zhì)地優(yōu)異、管理高效的房企未來運(yùn)用REITs提高資產(chǎn)回報率，建議關(guān)注華潤置地、上海臨港等。
風(fēng)險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進(jìn)不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險等。
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