>> 華創(chuàng)證券-房地產(chǎn)行業(yè)跟蹤報告：核心20城政策放松知多少-230225
| 上傳日期： |
2023/2/26 |
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| 2204KB |
| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
單戈 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本輪周期高能級城市放松呈“小步快走”態(tài)勢，相較2014年仍有較大空間。
1）2022年城市放松明顯分化，低能級城市寬松政策應(yīng)出盡出，但未見明顯效果，高能級城市逐步放松，如逐漸縮小限購范圍、降低外地戶籍購房門檻。2）2014-2015年政策調(diào)控一步到位，3個月內(nèi)42城市取消限購，5年以上貸款基準(zhǔn)利率下降165bp，房貸利率下限為基準(zhǔn)利率0.7倍，而本輪周期低能級城市限購取消，高能級城市核心市場仍保持限購，全國房貸利率下限為5年期LPR0.95倍，即使部分城市突破下限仍為0.88倍，限購限貸均有較大放松空間。
多數(shù)高能級城市小幅放松限購，核心區(qū)和限購套數(shù)指標(biāo)仍在，但對外地戶籍有明顯松動。1）部分城市逐漸縮小限購區(qū)域，如武漢2022年6月放松遠郊區(qū)限購，到年底限購區(qū)域縮小至二環(huán)內(nèi)，政策開始逐漸集中于有效需求區(qū)。2）除一線城市外，多數(shù)高能級城市增加本地戶籍限購區(qū)購房套數(shù)至3套，部分城市將第3套房購房資格與多孩家庭綁定，如杭州、南京、成都等；部分城市以租換購，將名下房產(chǎn)用于租賃住房后可新購第3套，如長沙、西安等。3）外地戶籍購房門檻一再降低，如南京外地戶籍購房社保要求由2年變?yōu)?個月，再到年底降低為提供6個月居住證明。
在政策權(quán)衡中，地方政府仍保持一定限售貫徹房住不炒。限售通過限制住房交易后的再次轉(zhuǎn)讓，增加住房持有成本，防范資金快進快出，主要打擊對象為投資客群，而對剛需、改善客群影響相對較小。本輪周期部分高能級城市以限售取代限購，限購放松激活居民換房需求，核心區(qū)限售避免未來市場回暖后短期投資客進場，如佛山2022年12月全市取消限購，但對祖廟、桂城、大良街道新執(zhí)行限售3年政策，鼓勵長期持有。
限貸政策直接影響居民購房成本，多數(shù)高能級城市寬松二套房認定標(biāo)準(zhǔn)促進改善需求釋放。1）對于剛需客群，首套房認定標(biāo)準(zhǔn)一般為在城市無房，從而享受較低首付比及房貸利率，如東莞、佛山已降低至20%，北京、上海首套認定全國最嚴(yán)，有貸款記錄即按照二套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2）對于改善客群，二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)認定影響較大，部分城市實行“認貸不認房”，即1套房貸款還清后，再購房首付比及貸款利率按照首套標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，尤其首付比可降低10-20個百分點，可大幅降低購房門檻，如南京、蘇州、寧波、東莞等城市。
投資策略：2023年投資機會關(guān)注“兩個中心、一個基本點”。高能級城市核心區(qū)域限購、限售政策存在放松空間，首套、二套首付比仍可降低，而房貸利率基本調(diào)整到位，預(yù)計2023年部分高能級城市將進一步放松，釋放居民剛需及改善需求，行業(yè)將從縮表轉(zhuǎn)向結(jié)構(gòu)性擴表，建議關(guān)注：1）以高能級城市復(fù)蘇為中心，高能級城市在行業(yè)結(jié)構(gòu)性擴表中再現(xiàn)小周期上行，2023年房企銷售均價和銷售增速正相關(guān)的現(xiàn)象將得到延續(xù)，關(guān)注高能級城市土儲占比高或者2022年在高能級城市逆勢發(fā)力拿地的公司。2）以國央企估值修復(fù)為中心，在行業(yè)信用坍塌重塑的過程中，國央企享受天然優(yōu)勢，銷售、拿地、融資端均有顯現(xiàn)，而股權(quán)融資的放開，也將進一步放大該優(yōu)勢。該過程將促使國央企估值得到系統(tǒng)性修復(fù)，按照剩余收益模型，部分國央企存在較大的估值修復(fù)空間。3）以逐步建立護城河為基本點，估值中樞的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉長，關(guān)注護城河逐步形成的公司。關(guān)注越秀地產(chǎn)、綠城中國、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、保利發(fā)展、萬科A、天地源、陽光股份等。
風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機制失靈，仍無法有效終結(jié)房企縮表。
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