>> 銀河證券-房地產(chǎn)行業(yè)REITs專題報(bào)告：政策助力，擴(kuò)募加速，REITs市場(chǎng)大有可為-230223
| 上傳日期： |
2023/2/25 |
大小： |
2643KB |
| 格式： |
pdf 共30頁(yè) |
來(lái)源： |
銀河證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
增持 |
作者： |
王秋蘅 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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政策支持力度提升，公眾關(guān)注提高，REITs試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大到長(zhǎng)租房、商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域。近年來(lái)，相關(guān)監(jiān)管部門、主管部委積極探索、加大力度推進(jìn)我國(guó)公募REITs發(fā)展。展望2023年，公募REITs市場(chǎng)有望在保質(zhì)提效基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行，資產(chǎn)類型、原始權(quán)益人類型、投資者類型有望進(jìn)一步多元化，REITs市場(chǎng)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、稅收等相關(guān)制度也將進(jìn)一步規(guī)范和完善，REITs生態(tài)體系逐步建立，多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)不斷推進(jìn)。
REITs取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，為封閉式運(yùn)作基金，屬于優(yōu)質(zhì)投資資產(chǎn)。交易結(jié)構(gòu)采取“股+債”模式，具有如下優(yōu)勢(shì)：1）盤活存量資產(chǎn)，改善負(fù)債水平，降低企業(yè)杠桿率；2）高分紅比，現(xiàn)金流穩(wěn)定，將90%的基金年度可分配利潤(rùn)用于分配，投資回報(bào)良好；3）期限較長(zhǎng)，適合長(zhǎng)期投資，封閉式基金，僅可通過(guò)轉(zhuǎn)讓退出；4）底層資產(chǎn)類型豐富，包含產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、高速公路等一系列基礎(chǔ)設(shè)施。目前有25只公募REITs發(fā)行，涉及六大基礎(chǔ)設(shè)施板塊，劃分產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)類，底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，運(yùn)作情況較好。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs與保租房REITs底層資產(chǎn)的收入來(lái)源主要為租金，絕大部分原始權(quán)益人為國(guó)資。產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs底層資產(chǎn)的出租率均較高，單位租金與城市能級(jí)有關(guān)，租戶集中于科技、制造、醫(yī)藥等行業(yè)，承租能力較強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)園的主要盈利來(lái)源于租金收入、物業(yè)服務(wù)、停車位出租三方面，其中租金收入占比最大。22年上市的產(chǎn)業(yè)園REITs資本化率高于首批，基本在5%以上。8支產(chǎn)業(yè)園REITs中，7支的原始權(quán)益人為國(guó)資背景，增加收益穩(wěn)定性，擁有其他同類產(chǎn)業(yè)豐富，協(xié)同能力強(qiáng)，有進(jìn)一步擴(kuò)募基礎(chǔ)。目前市場(chǎng)共有四單保租房REITs產(chǎn)品，各保障房項(xiàng)目規(guī)模、運(yùn)營(yíng)成熟度不同，配備業(yè)態(tài)有差異，收入來(lái)源超九成來(lái)自租金收入，出租率均達(dá)到較高水平（>90%），城市能級(jí)差異導(dǎo)致平均租金差異較大，原始權(quán)益人均與地方公共部門有著較為緊密聯(lián)系。
產(chǎn)權(quán)類REITs在一級(jí)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)中表現(xiàn)優(yōu)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類。從投資者類型來(lái)看，目前公募REITs的主要投資者仍是機(jī)構(gòu)投資者。已發(fā)售的25支公募REITs中，幾乎超過(guò)90%的配額通過(guò)向機(jī)構(gòu)投資者配售完成，公眾投資者認(rèn)購(gòu)相對(duì)來(lái)說(shuō)只占據(jù)較少部分。從認(rèn)購(gòu)活躍度來(lái)看，首批9支公募REITs的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)整體不高，平均值為8.22，伴隨著REITs基金的有序擴(kuò)募和良好表現(xiàn)，后續(xù)發(fā)行批次的認(rèn)購(gòu)活躍度顯著高于首批REITs，平均認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到93.59。分REITs類型來(lái)看，產(chǎn)權(quán)類REITs認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs。
REITs公募基金二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異，跑贏其他指數(shù)，市場(chǎng)活躍度逐步提高，投資回報(bào)相對(duì)較高。中證REITs指數(shù)跑贏上證指數(shù)、滬深300、中證500以及5年國(guó)債全收益，收益率達(dá)到5.83%。產(chǎn)權(quán)類REITs指數(shù)優(yōu)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs指數(shù)，分板塊來(lái)看，能源基礎(chǔ)設(shè)施板塊REITs表現(xiàn)最好。REITs市場(chǎng)活躍水平不斷提高，產(chǎn)業(yè)園REITs活躍度最高。REITs產(chǎn)品收益情況普遍較好，較大部分REITs取得正收益。從估值分析，REITs公募基金市場(chǎng)存在一定程度的溢價(jià)情況。
投資建議：隨著政策支持及REITs交易規(guī)則及配套政策法規(guī)更加完備，預(yù)計(jì)2023年公募REITs市場(chǎng)將震蕩上行。REITs有序擴(kuò)募有望提供新的資產(chǎn)配置渠道，但同時(shí)擴(kuò)募注入的REITs資產(chǎn)也會(huì)影響現(xiàn)有REITs的估值。目前REITs打新的收益率相較前期已相對(duì)滑落，但同時(shí)也能夠獲取一定收益。因此需要關(guān)注市場(chǎng)擴(kuò)募帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)，抓住底層優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)注意供給新增同時(shí)使公募REITs稀缺性進(jìn)一步弱化，從而帶來(lái)的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)權(quán)類相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施隨著減免租金政策的退出以及相關(guān)政策利好，經(jīng)營(yíng)情況有望迎來(lái)反彈，可重點(diǎn)關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房板塊REITs。隨著國(guó)內(nèi)出行的有序恢復(fù)及旅游消費(fèi)的釋放，受疫情沖擊影響較大的特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs將得到修復(fù)，可關(guān)注交通基礎(chǔ)設(shè)施板塊REITs。
風(fēng)險(xiǎn)提示：項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及行業(yè)下行風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，政策支持力度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。
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